07/01/2022 - 1:05
Garantia de uma renda mensal isenta de imposto de renda, atrelada a um setor que, depois de um longo período estagnado, teve forte impulso recentemente. Junte-se a isso um histórico de valorização, no longo prazo, acima da inflação. Foi com essas características que os fundos imobiliários se destacaram entre os investidores pessoa física em 2021. Segundo dados da B3, até novembro cerca de 1,51 milhão de brasileiros investiam nesses fundos, um crescimento de 34% em relação ao ano anterior. O montante de negócios cresceu 20%, subindo de R$ 51,4 bilhões para R$ 61,7 bilhões por mês até novembro. Mesmo assim, nem tudo foi motivo de alegria. No ano passado, o índice Ifix, que mede o comportamento dessas carteiras na bolsa, recuou 2,28%. Uma boa recuperação já que até novembro a queda em 12 meses havia sido bem maior, de 10,1%. Isso repetiu o ocorrido em 2020, quando a desvalorização foi de 12,6%. Vale investir em fundos que perdem dinheiro? A resposta a essa pergunta não é simples.
Em primeiro lugar é preciso entender as razões para as perdas. Em 2021, a baixa decorreu das incertezas criadas pela pandemia, que fecharam os shopping centers e pressionaram a vacância dos escritórios. As carteiras de fundos imobiliários são formadas majoritariamente por esses ativos. A maior parte da renda de seus cotistas vem dos aluguéis pagos pelos locatários. Por isso mesmo, as perspectivas para este ano são promissoras. O mercado vive de expectativas e grande parte das variáveis presentes no cenário de 2022 já foram precificadas pelos FIIs. Assim, para o investidor com estratégia de longo prazo já existem alternativas interessantes com papéis bem descontados e com um horizonte menos turbulento, conforme afirmou à DINHEIRO o sócio-diretor da Guardian Gestora, Antônio Lopes.
De uma maneira geral, os fundos de recebíveis, também conhecidos como “fundos de papel” por estarem atrelados a títulos que acompanham indicadores macroeconômicos, apresentaram desempenho melhor que os “fundos de tijolo”, focados na geração de renda por meio de aluguéis. É o caso, por exemplo, das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), geralmente indexadas a algum índice de inflação. No ano, o Ifi-D, que representa os fundos de papel, teve alta de 6%. Para o analista da Levante Ideias de Investimentos, Luis Nuin, “os destaques de 2021 foram os fundos atrelados a indexadores IPCA e IGPM”. Convém lembrar que o Ifix é composto basicamente de 40% de fundos atrelados a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). “São fundos muito defensivos”, disse Nuin. E os investidores apostaram neles ao perceber, ainda no primeiro trimestre do ano passado, que a inflação seguiria alta até o final do ano e entraria em 2022 num ritmo praticamente igual. Em 2021, a alta de preços se deveu em parte a efeitos da pandemia, como o estrangulamento das cadeias de suprimento. “Esses fundos foram ultrabeneficiados com esse cenário. Eles entregaram tanto via ganho de capital da valorização da cota efetivamente, quanto na distribuição de dividendos.”
Para 2022, o analista vê boas oportunidades nos fundos atrelados a CRI. Dependendo do perfil do investidor. Nuin cita lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos como opções na carteira por estarem com preços atrativos. “Há indefinição sobre o retorno aos escritórios, mas se fizer um stock picking (seleção de ações) no segmento serão encontrados alguns fundos que podem te trazer retornos interessantes. Neles, a vacância seguirá baixa por serem ativos muito bons”, afirmou Nuim.
Diretor do Dividendos.me, Guilherme Gentile afirmou que os fundos de papel estão em primeiro lugar na indicação ao investidor. No entanto, ele também chamou atenção para os fundos de imóveis residenciais, que abrangem a incorporação de novos edifícios, a compra e venda de imóveis e a renda gerada pelo aluguel das unidades. Existem hoje na B3 quase 30 fundos imobiliários com foco neste mercado. “Estão começando a pegar tração no Brasil. Há diversas formas de diversificar e não ficar exposto a um risco só.”
Com o arrefecimento da pandemia e os altos índices de vacinação, o mercado de shoppings tende a ter um ano melhor de vendas, refletindo positivamente nos fundos alocados nessa estratégia. É possível dizer o mesmo para os escritórios corporativos que já apresentaram melhoras nos seus indicadores de mercado no terceiro trimestre dop ano passadoe tendem a aumentar sua ocupação gradativamente ao longo de 2022. Por fim, os fundos de papel continuarão a ser uma opção interessante, impulsionados principalmente pela Selic que deverá atingir um patamar de 11% a 11,5% a.a.
