15/05/2020 - 12:30
É natural, em momentos de crise como o atual, que as pessoas busquem um porto seguro para colocar o seu capital. Historicamente, a compra de imóveis com a finalidade de gerar renda é vista como boa opção para o investidor que busca rendimentos de longo prazo. O valor do ativo tem pouca possibilidade de cair e a unidade não deixa de existir em caso de colapso do mercado. Como é comum dizer nesse segmento, “o tijolo não desvaloriza”. Mas, num cenário de pandemia, é preciso repensar as certezas. Especialistas consultados pela DINHEIRO convergem num ponto: imóvel, seja em que época for, é seguro se for feito com objetivos de ganho em longo prazo.
Sigrid Guimarães, sócia e CEO da Alocc Gestão Patrimonial, diz que o momento econômico atual não é ideal para fazer esses investimentos, justamente porque o preço dos imóveis não se depreciaram como aconteceu com ações nas bolsas de valores. O comprador, então, além de ter dificuldades para conseguir boas oportunidades de preço, ainda correrá o risco de ficar com o imóvel parado, arcando com custos como condomínio, IPTU e manutenção. “Se for montar carteira, eu recomendo 70% em ativos líquidos e, no máximo, 30% em ativos imobilizados”, afirma Guimarães. “Pessoas e empresas quebram por falta de liquidez, não por falta de patrimônio.”
Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor-executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), concorda com a avaliação. Segundo ele, muitas empresas estão paradas, há empresários se desfazendo de imóveis para pagar dívidas e muitos inquilinos renegociando os pagamentos.
SEGURANÇA A grande oferta e a baixa procura também aumentam o risco de o imóvel não ser alugado. Assim, o preço da compra tem de ser muito baixo para valer a pena arcar com os custos de um apartamento parado. “Não é hora para se aventurar na compra de um imóvel ou de arriscar na bolsa”, diz Oliveira, da Anefac. “É momento de abrir mão da rentabilidade e buscar segurança.”
Considerando a volatilidade da renda variável e a baixíssima remuneração da renda fixa num momento de taxa Selic a 3%, o imóvel seria opção na visão de Cyro Naufel, diretor de atendimento da Lopes, um dos maiores grupos imobiliários do Brasil. “O valor da locação corresponde a 0,5% do valor do imóvel. Não digo que é a melhor rentabilidade, mas é competitiva.” O vice-presidente do Sindicato da Construção de São Paulo (Secovi-SP), Rodrigo Luna, reforça as palavras de Naufel, dizendo que a redução da renda com consequente aumento da inadimplência e renegociação de contratos de aluguel é apenas uma fotografia do momento. “No médio e no longo prazo, sempre foi rentável. Não é um produto para especulação”, diz. Os dois são partes interessadas na ponta da venda, mas o retorno médio do aluguel residencial (anualizado), de 4,81% em março, segundo pesquisa FipeZap, de fato pode ser atraente perto da renda variável. Se o imóvel não ficar parado gerando custos.
OPORTUNIDADES Considerando o risco de arcar com condomínio e IPTU sem ter inquilino, a escolha de imóveis como investimento serviria, principalmente, para quem já tem liquidez garantida e não vai precisar dos recursos tão cedo. Para esse perfil o momento pode parecer longe do ideal, para locação e revenda, mas valeria sondar opções. “Boas oportunidades não podem ser desperdiçadas. Mas, agora, para investir nesse setor, o preço tem de estar muito convidativo”, diz Ricardo Teixeira, coordenador de MBA da Fundação Getulio Vargas, do Rio de Janeiro.
Pensamento semelhante é o de Naiana Tolentino Murad, sócia do escritório de advocacia Dal Ferro & Murad, também do Rio de Janeiro, para quem o momento é propício para barganhar. “Só convém investir quem tem condições de arcar com os custos, se for necessário, mas no longo prazo é boa opção”, afirma. Essas oportunidades não surgem do nada e também não se limitam a preços. É preciso pesquisar muito e seguir algumas premissas. Além de considerar a questão de liquidez e de pagamentos de parcelas em dia, é importante também escolher uma região onde haja bastante oferta e demanda e que possibilite boa mobilidade, com sistema público de transporte eficiente. Normalmente, são lugares próximos a estações de trem, metrô e boa oferta de linhas de ônibus.
O tamanho da construção também influencia nos ganhos futuros. “Quanto menor o imóvel, mais liquidez”, diz Eduardo Muszkat, diretor financeiro da plataforma Kzas, que faz a intermediação on-line de imóveis. “Proporcionalmente, as residências pequenas são mais rentáveis e tendem a ficar menos tempo ociosas do que as grandes.”
Quem não deseja investir diretamente tem a opção de alocar recursos em fundos imobiliários. Segundo o presidente da corretora BGC Liquidez, Erminio Lucci, eles oferecem como vantagem liquidez alta e menos assimetria de preços. Dessa forma, seria mais vantajoso no curto prazo do que o investimento físico. Mas Lucci ressalta que é importante ficar atento ao tipo de fundo escolhido. “Fundos voltados para empresas de logística têm sofrido menos, por causa do e-commerce, já que elas mantêm muitos galpões em funcionamento”, declara. “Mas shoppings e salas comerciais estão fechados e renegociando valores de aluguéis.” Outro ponto importante: fundos imobiliários seguem a volatilidade da Bolsa, o que demanda conhecimento ou estar bem assessorado para as escolhas.
