13/11/2020 - 10:30
Mineiramente, como manda o manual de bons modos dos cidadãos da terra do queijo e doce de leite, o empresário divinopolitano André Penha, cofundador da imobiliária digital QuintoAndar – que tem sob gestão R$ 30 bilhões em ativos –, passou os últimos meses, em plena pandemia, criando estratégias de negociação e diplomacia para lidar com o clima de tensão entre proprietários e inquilinos. A disparada do Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), popularmente conhecido como a inflação do aluguel, acumula alta de 23,7% em 12 meses, até a primeira semana de novembro, segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV). Com isso, o índice mais utilizado para aumentar o preço das locações, em um ambiente de crise e previsão de queda de 5% no PIB deste ano, criou-se um nó no mercado imobiliário. “Um percentual desse não é bom para ninguém”, afirmou Penha, em entrevista à DINHEIRO. “Por um lado, os donos dos imóveis não conseguem repassar e correm o risco de ter o contrato rescindido. De outro, cria desgaste para inquilinos, que precisam negociar ou buscar outro imóvel”, afirmou.
DINHEIRO – Como a crise afetou o mercado?
ANDRÉ PENHA – O ano está sendo mais difícil do que a gente planejava, mas melhor do que a gente achou que seria no início da pandemia. Voltamos a crescer e os números, mês a mês, hoje já estão maiores do que no começo do ano. Aí teve um susto, e depois uma volta para cima. Tivemos de mexer em produtos, trabalhar em reações de emergência para garantir o pagamento todo mês, permitir negociação de não reajuste ou redução de aluguel de inquilinos que estavam tendo dificuldade. Não dá para ficar feliz com a crise, mas pelo menos a gente passou bem pelo teste e ficou feliz com o resultado.
A inadimplência cresceu muito?
Não registramos aumento acima do esperado. No começo da pandemia, fizemos algumas projeções de inadimplência, mas na realidade não chegou a ser tão alta. Tivemos, sim, de suportar dezenas de milhões de reais que deixaram de ser pagos em aluguéis atrasados, mas a gente estava preparado para esse teste. Vamos fechar 2020 em um meio termo. Nem tanto ao céu, nem tanto ao mar.
A inadimplência foi coberta com recursos próprios ou pelas seguradoras parceiras?
Estávamos próximos de acioná-las. Próximos de apertar o botão. E as seguradoras estavam de prontidão. Mas a gente não precisou acionar. Existem barreiras a partir das quais a gente aciona e ativa os seguros. Tudo funcionou adequadamente, dentro do nosso planejado.
No isolamento social, muita gente tem deixado as grandes cidades para se instalar no litoral ou no interior, e trabalhar em home office. Essa mudança pode gerar uma queda na demanda por imóveis nas metrópoles?
Se houver, não vai ser muito brusca. Percebemos um aumento de distribuição de imóveis mais longe dos grandes centros, e uma procura aquecida por imóveis maiores. Aqui na empresa mesmo, vários da nossa equipe se mudaram para o interior de Minas Geras, Rio Grande do Sul, para Curitiba. Não temos dúvida de que muita gente vai embora de São Paulo.
Isso é bom ou é ruim?
Existem prós e contras para nós do QuintoAndar. Acho que é o momento de repensar se vale a pena a gente acelerar a expansão geográfica no Brasil, a nossa presença em mais cidades. Não temos uma resposta ainda. Podemos repensar para onde vamos crescer e para onde o crescimento da demanda está indo.
Isso significar ir para o interior, em vez de outras capitais?
Não. Os grandes centros são essenciais.
A maioria da população vai continuar morando nos grandes centros. São privilegiados aqueles que podem trabalhar de casa. Mas acho que a gente tem de olhar, sim, para várias cidades médias no Brasil que são interessantes. Hoje, com a operação de Campinas, a gente pode cobrir Jundiaí. Será que vale a pena a gente expandir e já incluir Valinhos, Vinhedo até chegar a Jundiaí? Isso tem algumas dificuldades logísticas, mas não é impossível. É um exercício de quebra-cabeça. A gente pretende olhar com mais carinho ainda para os próximos alvos, mas sem deixar de atender os grandes centros. Há uma fila de capitais para serem atendidas pelo QuintoAndar. A gente funciona bem nas capitais do Sudeste e do Sul e em algumas cidades como Goiânia e Brasília, no Centro-Oeste. Então será que compensa em outras grandes cidades no Brasil? A resposta é que sim.
Neste ano, além de pandemia, redução de salários, desemprego e isolamento social, há o fator IGP-M, com alta de mais de 20% em 12 meses, um complicador na hora de reajustar os contratos. Como lidar com isso?
Lançamos algumas iniciativas. O IGP-M acumulado em 12 meses passou de 14% num mês para 17% no outro e passou de 20%. É um índice de inflação muito alto para um ano. O problema é que, na prática, o que o inquilino está pensando é: ‘Se o proprietário não concordar em renegociar e der um índice de reajuste menor, eu vou fechar esse contrato e alugar outro’. Tem muita gente falando isso. Mas é pior para o inquilino ter de fazer isso. Ter de mudar porque o reajuste é muito alto.
O que desequilibra o mercado…
Obviamente. É ruim para o proprietário também porque na nova locação ele não vai conseguir alugar pelo reajuste que ele teria com o IGP-M a 17% ou mais. No fim das contas, um percentual desse não é bom para ninguém. Por um lado, os donos dos imóveis não conseguem repassar e correm o risco de ter o contrato rescindido. De outro, cria desgaste para inquilinos, que precisam negociar ou buscar outro imóvel com preços melhores.
Como pacificar esse conflito, já que o índice é o que prevê o contrato?
Uma das nossas iniciativas é tentar fazer esse meio de campo. Tentamos mostrar para o proprietário que permitir um reajuste menor, mais compatível com o mercado, é bom negócio porque mantém o imóvel ocupado. Para os inquilinos mostramos que, se o proprietário tiver um reajuste menor, vale a pena permanecer e não ter de enfrentar a dor de cabeça de uma mudança em plena pandemia. Não tirar a receita do proprietário e não forçar o inquilino a se mudar. Isso piora a experiência de ambos com locação.
Esses acordos estão ajudando a restaurar a demanda por aluguel?
A demanda voltou a crescer agora. Nós, seres humanos, vamos nos adaptando, mesmo sem o risco diminuir tanto. A gente passou a conhecer mais os riscos. Então, a demanda voltou.
Se o IGP-M é um índice fora da realidade do mercado, qual a saída?
A lei permite que, no momento de celebrar o contrato, se determine um índice. O IGP-M é o padrão, mas se as partes concordarem, é possível definir IPCA (Índice de Preços ao Consumidor-Amplo, a inflação oficial). O que não pode fazer é aquele “contrato maldade”, prevendo IPCA ou IGPM, o que for maior entre os dois.
Nem sempre o IPCA é menor que o IGP-M…
Nem sempre, mas nos últimos anos tem sido. Em 2015 tivemos uma sequência de IGP-M negativo. Foi um problema. Muitos proprietários ficaram bravos, porque reduzimos o valor do aluguel. Não é que a gente reduziu, o índice foi negativo. Muitos queriam colocar em contrato que, se o índice fosse menor que zero, não poderia baixar o aluguel. Isso não pode.
Não pode baixar, quando cai muito, mas também não pode subir quando a inflação dispara… Qual o critério para ser mais previsível?
A discussão dos índices é boa. Daqui para frente, a gente provavelmente vai discutir um índice que seja mais ameno. Acho que o IGP-M não deveria mais ser referência para reajuste de contratos. Ele sofre muita influência de vários componentes, como preço das commodities e da cotação do dólar, que afetam os preços dos alimentos, dos combustíveis e de toda a economia. Ao mesmo tempo, os salários não foram reajustados.
Qual índice é mais realista?
O IPCA me parece interessante. É difícil arbitrar isso agora, mas no lugar de um inquilino que está em negociação com o proprietário nesse momento, eu miraria no IPCA [3,14% em 12 meses].
Essa é a média dos reajustes que o QuintoAndar está mediando?
Tenho dois inquilinos. Se eu falar isso de um deles, o outro vai querer desconto também. Então, essa não é uma resposta oficial do QuintoAndar. Eu acabei de aceitar um reajuste de 5%. Mas é complicado. Uma decisão caso a caso. Senão, os proprietários vão me responsabilizar por isso. Não posso assumir essa responsabilidade por eles.
O QuintoAndar, nos últimos meses, lançou muitos serviços financeiros. O plano é se tornar um banco?
Não, não é. Nosso plano é oferecer serviço que tenha a ver com moradia da pessoa, e com o que o proprietário do imóvel quer. As pessoas precisam morar, e o proprietário precisa do dinheiro no bolso. A gente está o tempo todo discutindo produtos financeiros que melhorem a vida de quem está comprando, vendendo ou alugando imóvel.
As imobiliárias tradicionais estão condenadas ao fracasso? Vão se tornar como locadoras de vídeo ou agências bancárias?
Locadora de vídeo, não. Agência bancária, talvez. Vão diminuir, mas continuarão a existir. Faz uns dois anos que não vou a uma agência bancária, nem uso dinheiro de papel. Compro pela internet. Mas muita gente precisa resolver coisas presencialmente. Então, as imobiliárias físicas terão seu lugar. Os dois cenários, o físico e o digital, continuarão existindo.
