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Alívio para as construtoras

Ritmo mais acelerado de queda da taxa de juros impulsiona a recuperação do setor. Saiba como ganhar com isso

Alívio para as construtoras

Ao reduzir a taxa Selic em 0,75 ponto percentual, para 13% ao ano, no dia 11 de janeiro, o Banco Central (BC) surpreendeu o mercado e beneficiou bastante um setor na Bolsa: o das construtoras. Doze das 13 empresas listadas viram as cotações subir. Na média, a alta superou 40% nos primeiros 12 pregões do ano, com altas de até 120% (veja tabela abaixo), caso da incorporadora PDG Realty (leia mais aqui). A redução dos juros melhora as perspectivas para o setor, que depende muito de crédito. “Juros mais baixos significam financiamentos mais baratos”, diz Adeodato Netto, estrategista-chefe de mercado de capitais da consultoria independente Eleven Financial. “No entanto, a alta generalizada dos papéis esconde algumas armadilhas.”

A valorização recente não considera as particularidades de cada incorporadora, como endividamento, estoque, lançamentos e percentual de distratos. O setor tem inspirado cautela nos últimos anos devido a dois fatores: a queda das vendas e o crescimento dos distratos, nome técnico dos cancelamentos de contratos da compra de imóveis. Contratos desfeitos afetam as finanças da incorporadora, que contava com o dinheiro para pagar empréstimos. Muitos deles simultaneamente podem tornar a empresa inviável, e esse número assustou nos últimos anos.

Até 2013, a taxa de cancelamentos de contratos rondava 10%, mas subiu para 41% entre janeiro e outubro de 2015, avançando para 45% no mesmo período de 2016. “Os distratos podem comprometer a sustentabilidade da indústria”, diz Ricardo Ribeiro, vice-presidente da construtora Direcional Engenharia. Temendo o pior, muitos gestores de fundos reduziram as posições dessas ações em suas carteiras, pressionando as cotações. Porém, no início de 2017, alguns analistas já veem crescimento no horizonte. Um indicador é a volta dos lançamentos de algumas empresas, caso da Cyrela.

A empresa foi uma das primeiras a frear novos empreendimentos, em 2013, e dedicou-se a desovar o estoque. A estratégia deu frutos e a companhia voltou a lançar novos imóveis. Ao divulgar, na terça-feira 17, os resultados operacionais do quarto trimestre de 2016, ela surpreendeu positivamente os analistas da Citi Corretora. As vendas somaram R$ 856 milhões, um crescimento de 105% ante o trimestre anterior, sendo 50% oriundas de novos empreendimentos. Os lançamentos entre outubro e dezembro ultrapassaram R$ 1 bilhão, alta de 58% na comparação anual.

Não por acaso, a Cyrela, ao lado de Even e Eztec, estão entre as principais recomendações de Netto, da Eleven. “As três são as menos alavancadas, preservaram seus bancos de terrenos e atuam em praças mais resilientes, como São Paulo”, diz ele. “Elas têm menos necessidade de queimar estoque para fazer caixa.” Além da queda de juros, há outros dois pontos positivos para o setor. Um deles é os bancos terem, lentamente, voltado a financiar imóveis para o consumidor final. Outro é a tendência de estabilização dos distratos, que se concentram no momento da entrega das chaves do imóvel. E também a negociação de regras mais claras para o cancelamento de contratos, que devem ser formalizadas até o fim de janeiro.

Um dos pontos é a cobrança de uma multa de cerca de 10% do valor pago. “Isso é fundamental para estabilizar o mercado”, diz Arnon Velmovitsky, presidente da comissão de direito imobiliário do Instituto dos Advogados do Brasil. Não é um assunto sem importância. Ele estima que haja um milhão de ações envolvendo distratos tramitando no Judiciário atualmente. Outras companhias ainda têm caminhos mais longos a percorrer. Para Netto, a necessidade de equalização financeira da Gafisa, que encerrou o terceiro trimestre com R$ 610 milhões em caixa, torna o papel menos atraente no curto prazo.

O mesmo vale para a Tecnisa, que está em reestruturação, com apoio da Cyrela, que participa de seu capital. Os analistas da Citi Corretora classificam as ações da MRV como de alto risco, pois os resultados do quarto trimestre de 2016 vieram abaixo do esperado. As vendas brutas somaram R$ 1,29 bilhão, uma queda de 3% em relação ao trimestre anterior. Os distratos ficaram na casa dos 22%. Outra empresa bem-sucedida foi a Direcional Engenharia, cuja estratégia privilegiou o segmento popular.

A companhia suspendeu lançamentos de apartamentos de médio padrão, que custam cerca de R$ 500 mil, e saiu de algumas praças, como Porto Velho, em Roraima. Para o vice-presidente Ribeiro, a expectativa é de a empresa levar dez trimestres para vender o estoque desse segmento, de R$ 732 milhões. “Muitos dos distratos foram de empreendimentos lançados há três anos. Hoje, o volume total está próximo do que o mercado consegue absorver”, diz ele. Para Netto, o setor popular tem resiliência e pode entregar importantes resultados com a ampliação do Minha Casa Minha Vida.