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Uma nova Miami?

Mais barata que a principal cidade da Flórida, Orlando começa a atrair investidores imobiliários brasileiros. Conheça as características e os riscos

Uma nova Miami?

Imóvel ao sol: casa de alto padrão em Orlando tem preços inferiores aos de Miami (foto: Kelly Batista/Divulgação)

O empresário paranaense Daniel Oliveira, 35 anos, tinha uma preocupação recorrente em 2013. Temeroso com relação às incertezas da economia, desejava tirar parte de seu capital do Brasil. “Eu procurava uma alternativa segura para me defender tanto da insegurança fiscal brasileira quanto de uma possível desvalorização do real frente ao dólar”, diz ele. A preferência foi o mercado imobiliário. Depois de sete meses de navegação sistemática pela internet, Oliveira adquiriu, por US$ 430 mil, uma casa na planta em um condomínio fechado em Orlando, município localizado no centro da Flórida.

Menos popular e menor do que Miami, a cidade é conhecida por seus condomínios de alto padrão – ao lado do empreendimento escolhido pelo executivo localiza-se o condomínio Celebration, erguido pela Disney, e que tem o apresentador Sílvio Santos na lista de proprietários. Feliz com o imóvel de cinco dormitórios e três mil pés quadrados (aproximadamente 280 metros quadrados) e também com os três campos de golfe à disposição dos moradores, o empresário prevê uma valorização de 15% ao ano em sua propriedade ao longo dos próximos três anos. “Não pretendo morar em Orlando todo o tempo, minha intenção é passar alguns meses do ano aqui e alugar a casa por temporada no restante do tempo”, diz ele.

As receitas com aluguel cobrirão os custos de manutenção do imóvel e os impostos, avalia Oliveira. Investir em imóveis nos Estados Unidos sempre foi uma alternativa clássica de diversificação para endinheirados de toda a América Latina, e os brasileiros não são exceção. A Flórida lidera as preferências desses investidores, pela proximidade geográfica, pelo clima mais ameno e pela abundância de latinos, que a torna mais próxima em termos culturais. Não por acaso, Miami, principal cidade do Estado (a capital é Tallahassee), foi uma das primeiras cidades a ver seus preços retornarem aos patamares pré-crise.

“Tivemos uma época de fortes descontos em 2009, quando os bancos estavam precisando de capital e revendiam imóveis a baixo preço para fazer caixa, mas isso passou”, diz Ricardo Molina, sócio da Talent Realtors, imobiliária com sede na Flórida. O engenheiro da computação, nascido em Santos, atua como corretor de imóveis nos Estados Unidos há cinco anos. Segundo ele, os preços dos imóveis já se recuperaram em Miami, mas ainda há oportunidades para investidores em cidades como Orlando. “O preço médio do metro quadrado ainda está 25% abaixo do pico anterior à crise”, diz ele. Para investir, diz Molina, os candidatos a adquirir um imóvel financiado precisam apenas de um passaporte e de um visto válido.

“Quem for comprar à vista não precisa nem disso. Basta contratar o advogado, assinar os contratos e enviar o dinheiro”, diz ele. Os bancos americanos podem se mostrar reticentes em financiar quem não é cidadão nem possui uma histórico de crédito, mas, em caso de sucesso, os empréstimos são mais baratos do que no Brasil. O plano mais comum é financiar 70% do valor do imóvel, em geral em contratos de 30 anos, pagando juros de 5% a 6,25% ao ano. Uma vez adquirido o imóvel, ele tem de ser arrolado entre os bens informados à Receita Federal brasileira, na entrega da declaração de ajuste anual.

Chaves recebidas, é hora de procurar um inquilino. Há dois grandes grupos de locatários, os de curta duração (pela legislação americana, contratos de até 180 dias) e os de longa duração. O que varia aqui é o custo para encontrar esse inquilino. No caso dos contratos longos, o intermediário – uma imobiliária ou empresa de gestão de patrimônio – cobra, em média, 10% do valor do aluguel para prestar o serviço. No caso dos contratos por temporada, em que a rotatividade é maior e os gastos com divulgação são mais pesados, a tarifa do intermediário pode chegar a 25% do valor do aluguel. Molina afirma que a rentabilidade média dos contratos de locação é de 4% a 6% ao ano, em dólares, já descontadas as taxas e o imposto territorial, que é salgado por lá.

A alíquota média é de 1,6% do valor da propriedade todos os anos, o que representa, no caso de uma residência como a adquirida pelo empresário Oliveira, quase US$ 7 mil por ano. Quais os riscos de investir nessa nova Miami? O primeiro e principal deles é a característica do produto. Imóveis, tanto no Brasil, quanto nos Estados Unidos, são bens individualizados. Duas casas para alugar em um mesmo condomínio podem oferecer rentabilidades diferentes devido apenas à localização, por isso a recomendação é visitar o local e o imóvel pelo menos uma vez, e fazer isso com olhos bastante críticos.

“Se houver uma dúzia de condomínios concluídos na estrada e todos com casas à venda ou disponíveis, é um sinal bastante claro de que a região passou por um período de excesso de oferta e os preços vão demorar para se recuperar”, diz o consultor financeiro paulista Fernando Costa. O segundo risco vem da diferença entre Orlando e Miami. A segunda cidade é um centro comercial e financeiro, informalmente conhecida como a capital da América Latina. Já Orlando é um destino com características mais turísticas e com boa participação de aposentados entre seus moradores. Ou seja, um lugar onde a economia é menos dinâmica. Na ponta do lápis, isso pode indicar mais demora no retorno dos preços aos níveis anteriores à crise.