Finanças

Saída pelos fundos

Após enfrentarem solavancos devido à oscilação da taxas de juros, gestores de carteiras imobiliárias estudam – discretamente – a venda de ativos

Saída pelos fundos

André Freitas, da CSHG: “Há uma distorção de preços no mercado imobiliário” (foto: Foto: Luis Ushirobira/Valor)

Um breve passeio por qualquer cidade brasileira mostrará uma profusão de placas oferecendo imóveis para venda ou para locação. Isso também ocorre, de maneira muito mais discreta, no mercado corporativo. Silenciosamente, como é de regra nesse mercado, os gestores de carteiras imobiliárias estão fazendo contas e organizando reuniões para decidir o que fazer com os imóveis que pertencem aos fundos. “Esse segmento da indústria de gestão de recursos deverá atravessar um movimento de consolidação”, diz André Freitas, diretor da área de fundos imobiliários da Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG). 

Segundo Freitas, os investidores de um tipo específico de fundo, os que possuem um único ativo imobiliário, podem ganhar mais dinheiro se venderem o imóvel. “Há uma distorção de preços no mercado, especialmente nas lajes corporativas de alto padrão”, diz Freitas. Em alguns casos, o valor do fundo no mercado é inferior ao do imóvel que ele possui.

Regis Dall’Agnese, sócio responsável por fundos imobiliários da administradora de recursos RB Capital, tem uma avaliação semelhante. Segundo ele, os fundos com um único ativo tendem a desaparecer. “A estrutura de custos da gestão e a concentração de riscos tornam provável que essas carteiras sejam incorporadas por outros fundos”, diz ele. “É uma tendência de médio e longo prazo.”
Foi isso que Freitas tentou fazer no fim de fevereiro com um fundo gerido pelo BTG Pactual, que possui o conjunto Corporate Executive Office, na Barra da Tijuca, bairro do Rio de Janeiro. Hoje ocupado pela TIM Celulares, o edifício ficou vazio por quase dois anos. A CSHG também investe no fundo, e Freitas propôs, em uma assembleia controversa, que o edifício fosse posto à venda, mas sua proposta foi derrotada. Freitas afirma que vai continuar tentando. “Faz sentido vender o edifício”, diz ele. “Pelas cotas do fundo, o edifício está sendo negociado a R$ 3.900 o metro quadrado, o que está abaixo até do custo de construção.” Assim como Freitas, outros gestores estão calculando se vale a pena vender os prédios e distribuir o dinheiro aos cotistas dos fundos. Entre as torres citadas estão a Thera Corporate, localizada na Zona Sul de São Paulo. Segundo um conhecedor do mercado, o edifício, de propriedade do fundo Cyrela Thera Corporate, foi alvo de uma oferta de compra, rejeitada pelo gestor, também o BTG Pactual. O banco não comenta o assunto. 

Essa distorção foi provocada por duas causas. Uma são os juros. Muitos fundos foram lançados em 2012, quando a taxa Selic estava ao redor de 8% ao ano. Eles atraíram cerca de 102 mil investidores oferecendo rentabilidade acima dos juros de mercado e isenção de imposto de renda. “Quando os juros voltaram a subir, a partir de 2014, as cotas dos fundos, especialmente os negociados em bolsa, se desvalorizaram para se ajustar às taxas mais altas”, diz Freitas. Desde então, muitas cotações não se recuperaram, o que torna os investidores indóceis. 

A outra causa é o momento do mercado imobiliário. A euforia de 2011 levou as incorporadoras a lançar muitos edifícios corporativos de alto padrão, projetos que só chegaram ao mercado três anos depois, em média, quando a economia já tinha esfriado, o que aumentou a taxa de vacância. Não há uma estimativa de quantos metros quadrados de imóveis comerciais de alto padrão ainda esperam inquilino, mas, segundo Freitas, os proprietários chegam a esperar dois anos antes de tirar a placa de “Aluga-se” da porta. “E, nesse meio tempo, as contas de serviços e dos gastos com conservação continuam chegando.” Para estancar os gastos, alguns gestores começam a avaliar a hipótese de vender o imóvel no mercado e investir o dinheiro em algo mais rentável. 

Os gestores dos fundos imobiliários que possuem os edifícios Corporate Executive Offices, no Rio (à direita) e Thera Corporate, em São Paulo (acima) podem ter de analisar propostas para vender esses imóveis, algo que renderia