07/02/2020 - 9:00
Com foco no programa social Minha Casa, Minha Vida, lançado pelo governo federal em 2009 para reduzir o déficit habitacional no País — hoje estimado em 7,7 milhões de moradias —, a mineira MRV Engenharia se tornou a maior construtora da América Latina, com R$ 8 bilhões em valor de mercado. Herdeira do sucesso e da expertise da companhia mãe, a Log Commercial Properties nasceu para fazer o mesmo no segmento de galpões e condomínios logísticos. A Log alçou voo solo em 2018 e tem crescido a um ritmo de 20% ao ano. E prepara um investimento de R$ 1,5 bilhão até 2024. “Existe uma demanda imensa no Brasil, algo que vai durar por muitas décadas”, afirma o CEO Sergio Fischer, destacando a entrega de
1 milhão de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) em uma década, entre 2009 e o ano passado.
O crescimento da Log decorre da demanda e do desenvolvimento dos projetos, feitos pela própria companhia. “Controlamos todo o ciclo de desenvolvimento dos ativos. Identificamos uma demanda, compramos o terreno, aprovamos o projeto, construímos, locamos e administramos o parque logístico”, afirma Fischer. O primeiro milhão de mestros quadrados, entregue em 2019, motivou a empresa a criar o plano “Todos por 1”, que visa a entrega de mais 1 milhão de metros quadrados em cinco anos. “Esse plano é o que guia a gente, a nossa bíblia. A equipe toda focada em uma única meta”, acrescenta o executivo. A empresa está recompondo o banco de terrenos, comprando áreas em cidades que não atuava e aprovando novos projetos para construir, locar e atender bem os clientes em mais praças.
A aposta da Log para conquistar mercado está nos chamados galpões classe A, padronizados, maiores e de qualidade superior, segundo a Log. Possuem pé direito mínimo de 12 metros, o que aumenta a volumetria e permite ao inquilino estocar mais mercadorias. O piso é nivelado a laser e suporta até seis toneladas por metro quadrado, além da maior distância entre os pilares, o que também melhora a volumetria. Alguns parques logísticos construídos pela companhia podem ser até comparados a pequenas cidades.
De acordo com Fischer, um dos condomínios tem 3 mil pessoas trabalhando, o que demanda restaurante de qualidade, área de apoio ao motorista que precisa esperar abrir a operação de um cliente para entregar produtos, além de pátio de manobras. “São coisas de primeiro mundo. O Brasil é muito carente disso”, diz o CEO.
O País tem hoje aproximadamente 160 milhões de metros quadrados de galpões e apenas cerca de 10% deles são classe A. Para Fischer, o resto é galpão obsoleto, considerado por ele como concorrente. “É daí que a gente tem tirado os nossos clientes. O chamado flight quality. Você está migrando aquele parque industrial de 160 milhões de metros quadrados, superobsoleto, para um galpão de qualidade. Sem acrescentar crescimento, a demanda está aí por anos e anos. Há décadas de investimentos a serem feitos.”
A grande tacada para o crescimento da empresa ocorreu em dezembro de 2018, quando a companhia saiu do grupo MRV e abriu capital na bolsa de valores em busca de robustez de balanço para continuar a fazer investimentos. Segundo ele, é muito importante a empresa estar listada na bolsa, um mercado de capital intensivo de crédito de propriedades. Ao longo de 2019 a empresa performou uma entrega robusta de novos ativos, com crescimento de 22% no chamado ABL, possível graças à demanda de clientes.
Em outubro de 2019 a Log captou recursos na bolsa ao colocar mais ações à venda, por meio de um follow-on, capitalizando-se em R$ 640 milhões para realizar novo ciclo de crescimento. Em dezembro, a Log promoveu um IPO (oferta pública inicial de ações) de um fundo de investimento imobiliário exclusivo da empresa, em parceria com o banco Inter, que também nasceu da MRV Engenharia. Três projetos foram colocados no fundo: em Contagem (MG), Goiânia e Vitória. Foram vendidos parcialmente: 25% de cada um. Os 75% restantes pertencem à Log.
Cada ativo reúne de 10 a 15 clientes de setores distintos, como operador logístico, farmacêutico, automobilístico. “Temos toda a cadeia de clientes. Saiu um eu coloco outro dos meus clientes lá. Ou seja, esse fundo vai bombar”, diz Fischer, que afirma ter deixado um capital autorizado de R$ 1 bilhão nesse fundo. “O intuito é fazer um excelente trabalho para esse cotista. Ganhar dinheiro para ele. Quero chegar cada vez mais perto do R$ 1 bilhão de novos negócios”, afirma o CEO da Log.
E-COMMERCE Responsável por 40% dos negócios fechados, o e-commerce é um dos pilares do sucesso da Log. “O e-commerce está alterando o Brasil de forma muito rápida. Os atuais 4% a 5% do total de vendas desse varejo ainda são muito pouco. O número tende a dobrar. Mas isso só vai acontecer se tiver estrutura de qualidade. Nossa capacidade de entregar um galpão, desde Porto Alegre a Fortaleza ou a Belém, cidades que estamos prospectando, é única no Brasil.”
O entusiasmo de Fischer é compartilhado por Fernando Terra, diretor de serviços industriais e logísticos Latam da CBRE, empresa líder mundial em Real State. Ele também exibe otimismo ao analisar o mercado brasileiro de condomínios logísticos, composto por 676 unidades. O especialista destaca o crescimento de 11,9% da absorção líquida acumulada em 2019 – 1,6 milhão de metros quadrados – em relação a 2018 e a redução da taxa de vacância no Brasil. “O setor produzia 500 mil metros quadrados até 2010 e esse número mais que dobrou depois disso. Tivemos ano com 1,5 milhão de metros quadrados. Muita oferta entre 2010 e 2015. O índice quase zerou em 2016. Empresas chegaram a devolver galpões alugados. E depois houve a retomada da demanda. Taxa de vacância caiu de 28% para 21%. Agora está em 19,5%”, afirma ele – a Log assume vacância de 5% em seus parques.
Apesar de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Coritiba concentrarem a maioria dos condomínios logísticos, Terra vê espaço para crescimento pelo Brasil, apoiado no avanço do setor de varejo, especialmente e-commerce. “O mercado brasileiro se profissionalizou muito com a presença de grandes empresas. Agora, falta de terreno e de coeficiente construtivo não são barreiras para a expansão do setor”. Segundo ele, o que precisa ser analisado é a viabilidade econômica de um empreendimento. “Mas há bastante espaço para desenvolvimento por todo o País.”
