16/06/2022 - 4:30
Na quinta-feira, dia 9 de junho, a gestora de fundos de private equity Pátria Investimentos voltou às compras e divulgou a aquisição, em duas etapas, da VBI Real Estate. Fundada em 2006, a VBI é uma das principais gestoras de Fundos de Investimento Imobiliário (FII), com cerca de R$ 5 bilhões em fundos geridos. Segundo o sócio e diretor responsável pelo Brasil do Pátria, Daniel Sorrentino, o objetivo da aquisição foi fortalecer a atuação do Pátria no mercado imobiliário. “Visamos a formatação de uma plataforma mais robusta, para ampliar a diversificação de investimentos e obter retornos consistentes”, disse ele. Sorrentino afirmou que a estratégia segue os planos anunciados na abertura de capital nos Estados Unidos no início de 2021, de crescimento pela aquisição de gestoras.
Sob qualquer métrica, o mercado de FII no Brasil está se expandindo depressa. No fim de 2021 o patrimônio dos 681 fundos em atividade era de cerca de R$ 209 bilhões. Essa cifra cresceu 28,2% no ano passado e 237,1% em cinco anos. Em um mercado com um crescimento como esse, teoricamente há espaço para muitas gestoras. No entanto, quem conhece os meandros do sistema sabe que a tendência pelos próximos anos deverá ser de consolidação.
“O Brasil tem muito mais fundos do que os Estados Unidos, com um patrimônio muito menor, o que favorece a consolidação.” Marco Baroni especialista do setor.
Os sinais são vários. No dia 19 de maio, a BR Properties, empresa de gestão de ativos imobiliários listada em bolsa, anunciou a venda de 80% de seu portfólio para a companhia de investimentos canadense Brookfield, por R$ 5,92 bilhões. Foram 11 edifícios, oito em São Paulo, três no Rio de Janeiro e um em Brasília, totalizando 380 mil metros quadrados de área bruta locável. Foram transacionados imóveis corporativos conhecidos, como a torre B do complexo JK Iguatemi em São Paulo e os edifícios Glória, Manchete e Ventura, no centro do Rio. No dia seguinte, a corporação americana de investimentos imobiliários GTIS vendeu 62% do Infinity Tower, no coração da Avenida Faria Lima. O endereço sedia os bancos Crédit Suisse e Goldman Sachs, e o preço de venda foi de R$ 846 milhões.
Apesar da proximidade das datas, o valor das transações foi muito diferente. A Brookfield pagou, em média, R$ 15,6 mil por metro quadrado. Os compradores do Infinity – investidores que já possuíam os outros 38% do imóvel – pagaram R$ 32,9 mil por metro. “Essas transações mostram que há um mercado secundário muito ativo para imóveis de primeira linha”, disse o especialista em fundos imobiliários da Monett, Felipe Paletta. “Isso é um dos sinais de maturidade do setor, além dos investimentos em edifícios novos, a mudança das estratégias das gestoras e a maturação dos ativos levam ao fechamento desses negócios.”
MATURIDADE A compra da VBI pelo Pátria é um bom exemplo disso. Segundo Sorrentino, do Pátria, o setor de fundos imobiliários cresceu aceleradamente nos últimos anos, o que levou ao lançamento de muitos produtos. “Nos próximos anos deve haver uma reorganização desse mercado, privilegiando um número menor de fundos geridos, com maior escala, liquidez e diversificação de ativos, mas de gestoras mais solidas”, disse ele.
Há dois motivos para isso, a maturação do setor e o aumento estrutural das taxas de juros. Fundos imobiliários oferecem isenção tributária ao investidor pessoa física, o que os torna imbatíveis em momentos de juros mais baixos, como o que ocorreu durante a pandemia. Quando as taxas sobem, a atratividade diminui, o que aperta as margens de lucro das gestoras. Outro motivo é a própria maturação do mercado. Os FII são algo recente no Brasil. Os primeiros foram lançados no início da década passada, e eles só ganharam tração há cinco anos. Atualmente são um dos produtos preferidos das pessoas físicas, com mais de 1,5 milhão de investidores. Isso aumenta a quantidade de recursos à disposição das gestoras. Com mais munição, os combates pelos principais ativos imobiliários tornam-se mais encarniçados. O preço do metro quadrado sobe, comprimindo ainda mais as margens. “O Brasil e os Estados Unidos têm uma situação muito diferente”, disse o especialista em fundos imobiliários Marco Baroni. “Lá há menos fundos, mas o total de recursos é muito maior. Isso torna o mercado maduro para uma consolidação.”
