Qual o perfil da sua empresa?
Somos uma gestora especializada em fundos imobiliários. Temos dois tipos de negócio: fundos orientados para a aquisição de ativos prontos de modo a gerar renda, com foco em galpões logísticos e em edifícios comerciais, e outras transações de oportunidade.

Como assim?
É algo comum no mercado americano, mas não muito usado por aqui. Chamamos de “buy, fix and sell”, algo como “comprar, consertar e vender”. Adquirimos imóveis com problemas. Por exemplo, edifícios corporativos vazios.

Dê um exemplo desse tipo de negócio.
Em dezembro de 2019, alguns meses após a fundação da empresa, compramos parte de uma das torres do Centro Empresarial Nações Unidas, o Cenu. É um dos principais endereços corporativos de São Paulo. Quando adquirimos os andares, eles estavam vazios. Agora estão 100% alugados. Vamos obter renda ou podemos vender o ativo e gerar liquidez.

Poucos investidores comprariam um imóvel vazio. Como decidiram isso?
Nós observamos muitas variáveis. Comparamos o preço com o de imóveis semelhantes para saber se está caro ou barato. No caso do Cenu, pagamos cerca de R$ 13 mil pelo metro quadrado, sendo que a média da região era de R$ 20 mil. Ou seja, só aí teríamos um diferencial que aumentava a segurança em fazer um bom negócio. Calculamos o custo de reposição. Analisamos a situação do prédio, observando o estado de conservação.

Outro exemplo?
Aproveitamos a oportunidade de um investidor internacional que queria sair do mercado brasileiro e colocou à venda uma parte do Pátio Malzoni, na avenida Faria Lima (São Paulo). O espaço estava alugado para a subsidiária brasileira do Google, que permanecerá lá até 2030. O negócio foi diferente: conseguimos captar recursos a preço competitivo e fizemos a aquisição alavancada, em que a rentabilidade da locação paga o serviço da dívida.

Como está o mercado agora?
Há dez anos o mercado estava em um ponto extremo. Os aluguéis corporativos de primeira linha em São Paulo custavam mais do que os de edifícios equivalentes em Nova York. Agora estamos em outro extremo, os preços são inferiores ao
de capitais latino-americanas como Santiago, Bogotá e Cidade do México.
Ou seja, é um bom momento de entrada no mercado.