04/12/2020 - 13:30
Quem investe nos fundos imobiliários negociados na Bolsa passou a ter a oportunidade de ganhar um dinheiro a mais com as cotas que possui. É que desde segunda-feira (30) está liberado, pela B3, o serviço de empréstimo de cotas de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) e de cotas de Fundos de Investimentos em Participações (FIPs). Apesar de o mercado empregar a palavra empréstimo para designar esse tipo de transação, na prática é um aluguel, como o realizado com ações. Isso porque o investidor que possui os fundos repassa temporariamente suas cotas para outra pessoa negociá-las, em troca de uma remuneração. Fazendo uma analogia, é como alugar um imóvel para um comerciante. Para usar o espaço ele vai pagar um aluguel para o proprietário. “É interessante porque gera uma renda extra ao dono da cota. Quem toma emprestado também pode lucrar se souber operar”, disse o advogado Carlos Ferrari, especialista em mercado de capitais e sócio do escritório Negrão Ferrari.
O modelo já existe no mercado de ações há muitos anos e está sendo replicado agora em fundos imobiliários porque esse setor cresceu bastante e precisa de novos recursos para aumentar a liquidez. Segundo a B3, o valor de mercado dos FII listados no pregão superou R$ 100 bilhões em outubro, alta de 28,54% em 12 meses. E também já conta com 1,06 milhão de investidores pessoas físicas (crescimento de 4,74% no mês e de 47,88% desde o começo do ano). De acordo com Ferrari, não há riscos para o proprietário das cotas. O empréstimo é de curto prazo, registrado e acompanhado pela B3. E o detentor da cota mantém seus direitos de receber os dividendos e lucrar com a eventual valorização do fundo. É ideal para quem investe nesses fundos com objetivo de retorno de longo prazo.
Por que um investidor tomaria cotas emprestadas de outro? Fábio Carvalho, sócio-diretor da gestora de fundos imobiliários Alianza Investimentos, explica que quem toma emprestado é o investidor que aposta na queda do valor dos fundos e resolve operar vendido. O termo também é conhecido como short no mercado financeiro. “De posse da cota, ele vende pelo preço atual apostando que vai baixar. Assim que o preço cai, ele recompra. A diferença é o lucro dele”, afirmou Carvalho. Essa operação de venda exige que o investidor seja profissional, pois há risco de o preço subir, contrariando a expectativa do locatário que, nesse caso, acaba tendo prejuízo.
MAIS GANHOS A rentabilidade para quem aluga as cotas varia. Segundo Ferrari, a remuneração no mercado de ações gira entre 1% e 5% ao ano. No caso dos fundos imobiliários, como o mercado está no começo, esse percentual será ajustado com o tempo. “O primeiro banco a disponibilizar valores foi o BTG Pactual. Foi arbitrado 5% ao ano para empréstimo de cotas de fundo, mais elevado do que no mercado de ações”, disse.
Embora não haja riscos em emprestar as cotas, é importante saber que a renda obtida não é isenta de imposto. Ela é tributada conforme a tabela começando em 22,5% e reduzindo até 15% após dois anos. Também há taxas de corretagem para a operação. No mercado de ações, essas taxas são sempre menores do que as cobradas nas operações primárias. Regra que deverá ser mantida no mercado de fundos imobiliários. Outra questão é que o proprietário perde temporariamente os direitos políticos da cota. “O direito a voto em caso de assembleia de cotistas fica com quem tomou emprestado. Mas isso não tende a ser um problema, a não ser que o proprietário goste de participar dessas reuniões”, disse Carvalho.
O serviço de empréstimo de cotas só é válido para os FIIs e FIPs listados na Bolsa de Valores. Mesmo assim, há limitações. Apenas 51 ativos estão disponíveis para negociação. O ofício divulgado pela B3 informa que estão liberados somente aqueles com volume médio diário negociado igual ou superior a R$ 1 milhão. É preciso também que a média de cotistas seja igual ou superior a 500. Essas médias foram calculadas com base nos últimos seis meses, de maio a outubro de 2020. A análise para inclusão de novos fundos será feita semestralmente, contando a partir de outubro de 2020, sempre considerando a média dos seis meses anteriores.
