15/09/2000 - 7:00
Um alarme começou a soar no mercado de flats no Brasil. Com certeza, até agora você só ouviu falar bem desse ramo imobiliário. E não é para menos. É o tipo de negócio que alia a segurança do imóvel à possibilidade de retorno entre 1% e 1,2% ao mês. Mas um sintoma perigoso começa a aparecer: o excesso de lançamentos. Nos últimos três anos, cidades como São Paulo, Porto Alegre, Curitiba, Campinas, Brasília, Salvador e Rio de Janeiro só viram a oferta crescer. Em algumas, houve um verdadeiro boom. O mais significativo aconteceu em São Paulo, onde de 1997 a 1999 foram lançadas 15 mil unidades ? 50% a mais do que o comercializado nos dez anos anteriores. Nesse ritmo, é provável que o mercado fique saturado. Segundo analistas do setor, isso deve acontecer a partir do ano que vem, quando muitos prédios ficarão prontos e entrarão na disputa por clientes. ?O equilíbrio entre oferta e demanda foi quebrado?, diz Walter Cardoso, presidente da consultoria CB Richard Ellis. ?Existem bons projetos, mas há um excesso. Acho que a maioria dos investidores vai sofrer.?
O risco, no caso, é de prejuízo. Isso pode ocorrer por dois motivos: queda de rentabilidade e de liquidez. O retorno financeiro de um flat depende da sua ocupação. Quando ele está com hóspedes, o lucro é compartilhado pelos proprietários através de um pool de locação. Quando ficam desocupados, as despesas com impostos e taxas de condomínio são rateadas e a rentabilidade cai. E, é claro, havendo muitos flats disponíveis, a dificuldade de ocupá-los aumenta. Além disso, a grande oferta pode dificultar uma possível venda do imóvel. Mais do que isso: o investidor pode sair do negócio sem lucro algum. As construtoras já detectaram esse problema na oferta e diminuíram o ritmo dos projetos desde 1999. ?O mercado está cauteloso com o que vai ocorrer com as novas unidades ?, diz José Romeu Ferraz Neto, vice-presidente do Sinduscon-SP. Há ainda quem acredite que pode haver uma acomodação do mercado. ?Os novos lançamentos têm mais tecnologia e podem tirar hóspedes dos mais antigos?, diz Odair Senra, da construtora Gafisa.
Para identificar as oportunidades, você vai precisar ser criterioso. ?Analisar o negócio pela ótica do hóspede?, diz Gérson Bendilati, da construtora Inpar. Foi o que fez o administrador de empresas Emílio Carlos Toledo. Antes de comprar seus dois flats em São Paulo, ele avaliou minuciosamente a região de interesse. ?Não me preocupo com meu investimento porque escolhi regiões estratégicas, que sempre vão ter ocupação garantida?, diz. ?Mas sei que a liquidez vai ser cada vez menor e a oferta vai continuar crescendo?. Para achar o negócio certo, avalie se a região escolhida é próspera, qual é a bandeira administradora (importante para atrair hóspedes) e tome cuidado com a concentração hoteleira ao redor.
