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Fundos imobiliários livres do leão

Crédito: Fotomontagem

Fundos imobiliários livres do leão (Crédito: Fotomontagem )

Nas quase três semanas entre o dia 25 de junho, quando o Ministério da Economia enviou a proposta de reforma tributária, e o dia 13 de julho, quando o deputado Celso Sabino (PSDB-PA), relator do projeto na Câmara dos Deputados divulgou seu parecer, os investidores em Fundos de Investimento Imobiliário (FII) viveram dias de aflição. A proposta original previa que, a partir de 2022, seriam tributados em 15% os rendimentos pagos por esses fundos com cotas negociadas em bolsa. Atualmente, esses proventos são isentos de imposto. Sabino alterou essa proposta e manteve a isenção. Isso gerou um imenso suspiro de alívio em quem investe nesses fundos. E também criou uma oportunidade de ganho, pois muitas das cotas negociadas ainda não se recuperaram das perdas.

Ao apresentar a proposta, Paulo Guedes, ministro da Economia, afirmou que a medida era necessária para reduzir o imposto de renda (IR) para pessoas físicas e empresas. Após a divulgação, o Ifix, índice que mede o desempenho dos fundos imobiliários em bolsa, caiu 2,02%. Foi a maior queda diária desde os primeiros dias de impacto da pandemia, em abril do ano passado. Em geral, as oscilações das cotas dos fundos são mais suaves do que as das ações, e por isso o Ifix apresenta menos solavancos. Porém, na terça-feira (13), dia em que Sabino divulgou seu plano, o Ifix subiu 0,93%. Quem conhece Brasília sabe que isso não é uma garantia. Nada impede que a ideia volte a ser discutida. Mesmo assim, vale a pena considerar que, por enquanto, esse risco está afastado.

“As cotas de muitos fundos ainda não se recuperaram totalmente da queda, e há bons ativos ainda baratos” Bruno Benassi, da Levante Ideias de Investimentos.

As principais críticas à tributação eram duas. A primeira era a disparidade de tratamento dos fundos e dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), cujos rendimentos permaneceriam isentos de imposto. Pelo menos um terço dos 285 fundos negociados em bolsa e que têm liquidez são formados por esses títulos. “Não havia razão para tributar os fundos e manter a isenção dos CRIs”, disse a sócia da gestora Empírica, Carolina Vivian Castilho. Ela lembra que os investidores que possuem FII já pagam 20% de imposto sobre ganho de capital se venderem suas cotas com lucro, pois a isenção vale apenas para os rendimentos. “Essa tributação afetaria 1,4 milhão de pessoas físicas, que tem um perfil de investimento conservador e cujos recursos investidos migraram da poupança”, disse ela.

A segunda crítica é que a tributação tiraria boa parte da atratividade do único investimento que poderá substituir a caderneta como fonte de recursos abundante para o setor imobiliário. Imóveis são caros e demorados para fazer. Por isso, o setor é intensivo em capital e demanda financiamentos de longo prazo. Embora poucos fundos ainda sejam dedicados ao desenvolvimento imobiliário, as carteiras existentes são as grandes compradoras de lajes corporativas, galpões logísticos, shopping centers e títulos lastreados por esses ativos. Ao adquirir imóveis ou papéis, os FII liberam capital para as incorporadoras realizarem novas obras. Não por acaso, os fundos imobiliários apresentaram um forte crescimento nos últimos três anos. O número de investidores cresceu de 200 mil para os atuais 1,4 milhão. Nesse período, o total negociado subiu de R$ 11 bilhões para R$ 55 bilhões em 2020. Se o ritmo do primeiro semestre de 2021 não se alterar, o total de negócios pode chegar a R$ 80 bilhões neste ano.

OPORTUNIDADES Segundo o analista de fundos imobiliários da Levante Ideias de Investimentos, Bruno Benassi, a queda devido ao temor da tributação gerou oportunidades no pregão. “As cotas de fundos ainda não se recuperaram totalmente da queda, e há bons ativos ainda baratos”, disse ele. Para Benassi, os fundos mais promissores são os de galpões logísticos. “A vacância desses imóveis diminuiu e, devido ao aumento dos custos de construção, está mais caro erguer galpões novos”, disse ele. “Com isso, o poder de barganha, que atualmente está nas mãos do locatário, deve passar para o locador, o que significa um aumento de preços.”