10/10/2007 - 7:00
“Muitos, como Carlos Jereissati, cresceram com fundos de pensão Isso acabou”
“Brevemente, teremos imóveis com parcelas mensais de R$ 200 a R$ 300”
DINHEIRO ? O setor imobiliário vive uma fase inédita de resultados positivos. O sr. está otimista?
FÁBIO MACEIRA ? Estamos com quatro anos seguidos de bons resultados. Desde 2004, tivemos anos muito bons e 2007 está sendo excelente. Mas o mercado imobiliário é um pouco atrasado em relação à economia em geral, porque ele demora um pouco a refletir o aquecimento econômico. Se vou construir esse prédio aqui, ele demora de dois a três anos para ficar pronto. Então, quando a taxa de vacância [unidades vagas] começa a cair muito, isso faz com que os incorporadores passem a construir mais prédios. Nós temos esse ?atraso? em relação ao resto da economia. Tem gente que acerta o passo, investindo na hora correta. E alguns tendem a acertar mais que o resto da manada. Lembra do flat? O flat foi assim. Começaram a construir, a saída foi boa e a rentabilidade excelente em relação ao resto do mercado. Aí Cyrela e Inpar descobriram a mina de ouro. Então o cara de baixo padrão, que fazia construção popular, pensou: ?Vou fazer também.? E aí veio o efeito manada, e o preço foi lá para baixo.
DINHEIRO ? Além da capacidade de se antecipar ao mercado, o que vale também é a lei da oferta e demanda…
MACEIRA ? Não é só isso. Você viu o filme Campo dos Sonhos, de Kevin Costner? Ele constrói um campo de beisebol no meio do milharal. Aí num certo momento, ele diz: ?Se eu construir, eles virão.? Esse é o incorporador. Ele só está preocupado em construir e esperar para ver quanto irá ganhar. É o investidor que precisa se preocupar em ter o inquilino. Hoje, o cara vende o prédio e, daqui a três anos, quem tem o problema, e, diga-se de passagem, um bom ou mau problema, é quem comprou.
DINHEIRO ? O que mudou no mercado nos últimos anos?
MACEIRA ? Dois a três anos atrás, quem desembolsava mesmo era a pessoa física. Era ela que adquiria uma sala, um andar, e não o investidor profissional. Acho que as crises vão ser muito mais leves no futuro porque esse perfil de investidor do mercado corporativo está mudando. Ele é muito mais profissional. O investidor institucional não costuma esperar chegar num certo patamar de preço para, então, alugar ou vender. Exatamente o contrário da pessoa física. No passado, quando a Cyrela queria construir um prédio, ela fazia uma reunião com amigos, juntava dinheiro e construía o edifício. Agora, há mais caminhos para colocar o empreendimento na rua.
MACEIRA ? Se há mais caminhos, é ótimo. Pode-se investir via mercado de capitais, fundos e investidores institucionais. E o edifício tem poucos donos. Décadas atrás, a venda era muito pulverizada. Cada sala pertencia a um dono diferente. Isso é muito ruim. Você tem de negociar um por um para conseguir locar um prédio. Aí você vai renovar esse contrato e é um deus-nos-acuda. Qualquer um desiste de tentar locar um lugar assim. O centro de São Paulo nunca teve financiamento de banco. Tudo saiu do chão com dinheiro da pessoa física. É cada prédio com uma porção de proprietários. E vai tentar mudar o elevador de um prédio como esse…Você desiste no meio. Então não tem como investir numa área comercial dessa nessas condições. Me fala de um edifício em nossa volta que recebeu dinheiro de banco. Não tem nenhum! É tudo dinheiro do investidor grande. Olha esse prédio à nossa frente (ele aponta o edifício na rua ao lado): o cara colocou R$ 400 milhões para levantar isso.
DINHEIRO ? Há uma bolha imobiliária?
MACEIRA ? O mercado melhorou muito e a tendência é que melhore ainda mais. O dinheiro de fundos de private equity que querem investir nesse mercado já está comprometido. Então o crescimento é sustentável, não se trata de uma fase de bonança isolada ou temporária. A tendência é de consolidação. Isso já está em estágio avançado no segmento de shopping centers, por exemplo. A BR Malls andou comprando um shopping por semana. Há espaço para a consolidação em todos os segmentos da área imobiliária.
DINHEIRO ? Então há investidores que sairão desse mercado?
MACEIRA ? Com certeza. Alguns incorporadores tradicionais, como o Carlos Jereissati, do La Fonte, o Paulo Malzoni , da rede Plaza, e o Isaac Peres, presidente do grupo Multiplan, cresceram se financiando com fundos de pensão. Se o fundo acha que é um bom momento de sair, e parece que tem gente que já pensa assim, então vai existir espaço para consolidação. Acredito que esses seis ou sete grupos dominantes, que detêm 10%, 15% do mercado, podem chegar a uns 40% de participação no setor. Então, eles têm muito espaço para crescer ainda. Portanto, vai haver maior concentração, e no mercado de shopping, principalmente, porque no segmento imobiliário comercial ele é o mais organizado. Nesse segmento, já há a figura do gestor, do sócio capitalista, enfim, o ramo já está mais bem estruturado. A consolidação vai se dar na área de imóveis corporativos.
DINHEIRO ? O que o mercado pode esperar com essa onda de consolidação?
MACEIRA ? Muitos proprietários venderão seus ativos para investidores e, depois, alugarão os mesmos imóveis. Por quê? Porque administrar imóveis não é o foco de sua operação. Por exemplo: uma rede com 100 lojas que se expandiu no passado por meio de aquisições de imóveis. Essa empresa começa a operar em mercados mais estáveis, com crédito e juro em queda, e com a entrada cada vez maior de investidores que buscam esse segmento de terrenos para investir. Então esse investidor, muitas vezes um fundo de pensão, vai e compra todos os pontos e aluga de volta para a rede. Ele precisa pagar uma rentabilidade de 6% ao seu pensionista e, então, aluga para ter uma taxa de 8%. O custo de capital próprio da rede é maior que 8%. Muitas empresas vão ficar menos ?imobilizadas? para investir na sua atividade principal. Além disso, o Brasil virou foco de interesse para todo o mundo. O que não falta é investidor batendo na minha porta, tentando entender nosso segmento.
DINHEIRO ? No caso dos shopping centers, ainda estamos atrasados? MACEIRA ? Eu acredito que estamos indo pelo caminho correto. No mercado corporativo já temos uma evolução com a entrada de investimentos de profissionais. Os segmentos de shopping centers e residências para venda estão mais maduros. Nessas áreas, há um maior número de empresas abertas explorando o setor, e com capital para investimento de acionistas. Isso faz a diferença. A questão aqui é que, se consegue se financiar, você usa o dinheiro para outros investimentos. Logo, acaba sendo positivo se alavancar mais. Porém, hoje, ainda é muito complicado a alta alavancagem no Brasil. O mundo todo opera alavancado, menos nós. Isso porque todo mundo se financia para melhorar o retorno em cima do principal.
No Brasil, ainda se opera com capital próprio porque é caro captar recursos.
DINHEIRO ? Há um desequilíbrio na oferta de produtos para classes de maior e menor renda? Há muita oferta de apartamentos por R$ 300 mil a R$ 400 mil. Há mercado para isso? O déficit de moradias não é nas classes C e D?
MACEIRA ? É verdade que temos um maior déficit de habitações na baixa renda. Mas eu, honestamente, acho que em São Paulo existe muita gente trocando o antigo apartamento por um novo imóvel nesses valores mais altos. Com o alongamento no prazo, o consumidor consegue arcar com essa despesa e mudar de casa. Com o aumento nos prazos para pagamento, sobra uma renda disponível que antes não existia. E, também para quem é locatário, vai chegar um momento em que vai ficar mais barato pagar uma parcela de financiamento do que arcar com o aluguel do mês. Já estamos caminhando para isso.
Vai chegar um momento em que existirão muitas ofertas com parcelas mensais de R$ 200, R$ 300. Aí teremos um mercado realmente competitivo. Então, nós chegaremos num novo patamar. O comprador terá a opção de escolher o que quer: pagar aluguel e aplicar os recursos da compra de um imóvel no mercado financeiro ou jogar tudo na compra de uma casa. Todo mundo deveria pagar aluguel porque quer. E não porque é obrigado. Tem de ser uma escolha entre duas opções possíveis.
DINHEIRO ? Não é o que se nota pelos anúncios na mídia…
MACEIRA ? Nem sempre aquele que oferta o apartamento popular está na mídia. Existe sim uma grande onda de investimento em baixa renda e grandes incorporadoras montaram suas empresas para atender essa camada da população.
DINHEIRO ? O que pode prejudicar esse cenário favorável?
MACEIRA ? Está tendo uma corrida do mercado à mão-de-obra especializada. Não há gente o bastante para atender ao tamanho da demanda por especialistas na área.
A USP e a FGV possuem cursos de graduação na área, mas ainda são poucas as escolas disponíveis. Ou seja, o mercado de formação de pessoal é pequeno. E o exército de mão-de-obra já formada também não é dos maiores. Se hoje é preciso contratar alguém de um determinado nível de conhecimento, reduzem-se as exigências, ou corre-se o risco de não preencher a vaga.
Mas não se trata só disso. O problema é maior. No mercado, existe a falta tanto de caminhão betoneira quanto de engenheiro de obras. Há um trabalho de retenção das pessoas até aqui dentro da nossa empresa. Parece chavão, mas não é.
DINHEIRO ? A Jones Lang LaSalle fecha o ano com crescimento? Que segmento tem puxado a expansão da empresa?
MACEIRA ? A meta global do grupo é dobrar o faturamento dentro de três anos no mundo. No Brasil, estamos trabalhando a todo vapor. Tenho ficado 10, 12 horas no escritório todos os dias. Só ontem, fechamos quatro projetos novos para empresas na área de gestão de facilities [trata da manutenção, limpeza, entre outros aspectos do edifício]. A área de gerenciamento de terrenos conta atualmente com 50 contratos, perfazendo um total de mais de três milhões de metros quadrados, entre edifícios comerciais, edifícios corporativos e shopping centers. Cuidamos de prédios como o da Daslu, o World Trade Center, o empreendimento Rio Negro, em Alphaville, e o principal prédio do Deutsche Bank em São Paulo
