10/12/2021 - 14:30
Novembro foi um mês de prejuízos para os investidores em fundos imobiliários. O Ifix, índice que inclui 103 fundos cujas cotas são negociadas na B3, recuou 3,6%. Houve uma rápida recuperação nos primeiros pregões de dezembro. Mesmo assim, a desvalorização acumulada no ano é de 7,3%. Esse percentual representa metade da perda do Ibovespa nesse período. Porém, como os fundos imobiliários são muito menos voláteis que as ações, é possível considerar que a queda do Ifix foi tão intensa quando a do Ibovespa.
A principal causa para esse desempenho ruim foi a alta dos juros. Na quarta-feira (8) o Banco Central (BC) confirmou as expectativas e elevou a taxa referencial Selic para 9,25% ao ano. É um patamar semelhante ao de julho de 2017 e quase cinco vezes superior aos 2% do início de 2021. O setor imobiliário se caracteriza por ser intensivo em capital e pela longa maturação dos investimentos. Por isso, é uma atividade fortemente dependente do crédito. Taxas mais altas encarecem os empréstimos e alteram profundamente as expectativas de rentabilidade.
A queda de juros durante 2020 fez com que os fundos imobiliários se tornassem extremamente populares. Além tornar acessíveis investimentos em imóveis de primeira linha, eles oferecem isenção tributária em seus rendimentos. Essas duas características fizeram 1,5 milhão de investidores acrescentar pelo menos uma cota de um fundo imobiliário a seus patrimônios. Com a alta dos juros, boa parte desse exército de cotistas começou a desertar. Isso é justificável?
“Muitos fundos caíram com a alta dos juros e estão sendo negociados abaixo do valor de reposição de seus ativos” Bruno Benassi analista da Levante Ideias de Investimentos.
Segundo o diretor de investimentos da Vectis Gestão, Laercio Boaventura, apesar da alta dos juros, os fundos imobiliários continuam sendo um bom negócio, pois sua rentabilidade segue atrativa. Ele explica isso com uma conta simples. Suponha uma aplicação em um Certificado de Depósito Bancário (CDB) que renda 9,25% ao ano – 100% da taxa referencial Selic – e cujo rendimento seja tributado em 15%. A rentabilidade, após acertar as contas com Leão, seria de 7,86% ao ano. “Atualmente, é possível montar uma carteira de fundos imobiliários que renda cerca de 10% ao ano, livre de imposto”, disse ele. “Para que uma aplicação tributada alcançar essa rentabilidade, a Selic teria de subir para 12% ao ano, o que hoje não parece ser uma realidade.”
Boaventura afirmou que, ainda que os juros subam acima do esperado pelos investidores, o mercado imobiliário poderá ser beneficiado. Para justificar uma Selic tão alta, o BC teria de estar enfrentando uma disparada da inflação. Se isso ocorresse, os preços dos imóveis e os valores dos aluguéis também subiriam, melhorando a rentabilidade dos fundos. Além disso, apesar dos efeitos danosos sobre a economia, uma eventual aceleração da inflação colocaria mais dinheiro nos bolsos dos cotistas. Boa parte dessas carteiras investe em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), títulos de longo prazo que pagam juros e são vinculados a índices de inflação, como o IPCA. Se os índices sobem, a rentabilidade aumenta. “Nesse cenário, fundos indexados a inflação, que repassam os aumentos dos índices para os dividendos com um ou dois meses de defasagem, vão continuar pagando remunerações melhores que as dos fundos indexados ao CDI, pelo menos nos próximos meses.”
PONTO DE COMPRA Os especialistas avaliam que as quedas recentes criaram oportunidades para os investidores. Um dos indicadores que medem se esses fundos estão caros ou baratos é a relação entre as cotas e o valor patrimonial. Considerando-se a média dos 103 fundos que participam do Ifix e são mais líquidos, a relação no início de dezembro era de 86,9%. Ou seja, há um desconto em relação ao patrimônio. “Muitos dos fundos estão baratos”, disse o analista da Levante Ideias de Investimentos, Bruno Benassi. “Alguns deles estão sendo negociados por valores inferiores ao custo de reposição do imóvel.” O metro quadrado de um edifício corporativo de alto padrão na região da avenida Faria Lima vale mais do que o metro quadrado de um edifício em construção, ainda que no terreno ao lado. E quando é possível comprar o metro quadrado pronto com quase 17% de desconto, isso indica uma distorção de mercado. Porém, o fato de os fundos estarem baratos não quer dizer que eles não possam ficar ainda mais baratos. Segundo Boaventura, os investidores de varejo tendem a reagir de maneira nervosa à alta de juros, o que pode provocar novas ondas de volatilidade nas cotações. Ou seja, a recomendação é entrar aos poucos, diversificar e se preparar para novos solavancos.
