06/10/2010 - 21:00
Compre um apartamento e ganhe uma Mercedes C 180 ou uma BMW 320, cada uma avaliada em R$ 100 mil. Adquira um imóvel e receba um milhão de milhas aéreas, o suficiente para ir e voltar dez vezes aos Estados Unidos. E se você não entender a minha língua, eu tenho corretores que falam até mandarim.
Nada disso é ficção. São fatos concretos que estão ocorrendo no mercado imobiliário brasileiro. No caso da Mercedes, trata-se de um imóvel vendido na zona leste de São Paulo, no bairro do Tatuapé, por R$ 5,1 mil o metro quadrado, em média, e preços superiores a R$ 1 milhão.
“As promoções nos diferenciam dos concorrentes e ajudam a atrair mais gente para os estandes de venda”
João Nery, diretor do Grupo Agre
“É uma estratégia para desovar as 26 unidades que restaram em três empreendimentos lançados em 2006”, explica Emílio Fugazza, diretor da construtora Eztec, responsável pelo empreendimento. “Como o mercado está aquecido, preferimos abrir mão de parte do valor para ganhar liquidez e aplicar os recursos em outros projetos.
Promoções, evidentemente, fazem parte do capitalismo. Mas, em geral, ocorrem quando o mercado está em baixa – e não extremamente aquecido, como dizem de forma uníssona construtores, corretores e agentes financeiros que lidam com o setor imobiliário.
DINHEIRO visitou estandes de venda de diversos empreendimentos. Em todos eles, o discurso dos corretores foi o mesmo: “Compre agora, antes que o preço aumente.” O comprador é abordado como alguém que se vê diante de uma oportunidade rara – a chamada última Coca-Cola do deserto – e que pode ser perdida a qualquer instante.
O que se diz, em todos esses estandes, é que 80% ou mais das unidades foram vendidas ainda no lançamento. Houve casos até em que o corretor declarou existir uma única unidade à disposição. Durante os dias que se seguiram à visita, DINHEIRO foi procurada diversas vezes pelos mesmos corretores, informando sobre desistências e novas oportunidades de compra.
Há, portanto, uma distância abissal entre o que se diz e o que se percebe no mercado imobiliário. O grupo Agre, que controla algumas das maiores construtoras do País, tem oferecido descontos entre 5% e 10% no valor dos imóveis, que variam entre R$ 135 mil e R$ 3,5 milhões.
Em muitos casos, os descontos são concedidos na forma de promoções, como as milhas aéreas. “Cerca de 60% dos nossos clientes escolhem o objeto da promoção, em vez do desconto”, destaca João Nery, vice-presidente de operações da Agre. Ainda assim, para o comprador, não faz tanto sentido econômico aderir às promoções.
Afinal, o que é melhor: levar 10% de desconto à vista ou ganhar milhas cujo uso, muitas vezes, depende da boa vontade das companhias aéreas? E se as empresas concedem descontos para os novos compradores, também podem ser instadas a fazer o mesmo para aqueles que adquiriram antes os mesmos imóveis.
Para chinês ver e comprar:Barbosa (de paletó), da Camargo Corrêa, aposta em corretores
fluentes em mandarim, de olho na colônia chinesa de São Paulo
Tudo isso talvez sinalize que o mercado brasileiro possa estar entrando num território perigoso. Embora a estabilidade econômica, o crédito e programas como o Minha Casa Minha Vida tenham feito o setor atingir recordes de venda – os financiamentos imobiliários neste ano devem somar R$ 86 bilhões –, os preços subiram excessivamente.
Em bairros cobiçados de São Paulo, como Jardins e Vila Olímpia, do Rio de Janeiro, como o Leblon, e até nas cercanias de Brasília (DF), fala-se em um metro quadrado com preço superior a R$ 15 mil. Em São Paulo, o valor médio dos lançamentos subiu 127,3% em dez anos. O resultado inevitável dessa disparada nos valores pode ser a redução na velocidade de vendas – daí a necessidade de tantas promoções.
Apesar dos sinais de que algo vai mal no mercado, os agentes do setor evitam falar em bolha. Uma palavra proibida no segmento. “O aumento da renda média e o crescimento da economia fizeram com que brasileiros de todas as classes sociais se animassem a investir em bens de maior valor”, diz João Crestano, presidente do Secovi, a entidade que representa as imobiliárias de São Paulo.
“Não acredito em bolha porque os lançamentos mal atendem à demanda”, destaca Rogério Santos, diretor de marketing da Tecnisa. A companhia diz que sua meta é fechar o ano com um Valor Geral de Vendas de R$ 2 bilhões – esse indicador, o VGV, aponta o potencial de negócios, e não as operações efetivamente realizadas. Em 2009, foram R$ 352,2 milhões.
De todo modo, convém ter cautela. Luiz Paulo Pompéia, presidente da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), no entanto, prega atenção maior na hora da compra. “Os valores estão chegando ao topo e muita gente que está enxergando o setor como uma opção de investimento pode ter problema de liquidez mais à frente”, pondera ele.
Lições do passado recente indicam, de fato, que em ambientes de euforia é necessário tomar muitos cuidados. E isso vale tanto para quem compra quanto para quem vende. Em 2008, a poderosa Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) cancelou um empreendimento no Brooklin, bairro da zona sul de São Paulo, porque faltou comprador.
Amargou prejuízo de R$ 1 milhão. “Demoramos para conseguir aprovar o projeto na prefeitura e, nesse período, os concorrentes lançaram produtos similares na região”, justifica Maurício Barbosa, diretor da construtora.
Aprendeu a lição e, agora, saiu na frente ao apostar em um marketing inusitado. De olho na colônia chinesa de São Paulo, ela pediu que sua parceira, a Fernandez Mera, contratasse corretores fluentes em mandarim. Em menos de 15 dias diz ter vendido 75% das 246 unidades.
“Quem deseja morar em bairros sofisticados, onde os terrenos são escassos e caros aceita pagar mais caro”, destaca Alexandre Frankel, dono da construtora Vitacon. É o que os corretores chamam de efeito Manhattan, bairro de Nova York, onde nas últimas duas décadas os preços explodiram.
“O custo de vida no Brasil é parecido com o de Londres e Tóquio. Por isso, é de se esperar que o valor dos imóveis se aproxime do cobrado no Exterior”, diz Celso Pinto, diretor da subsidiária da Sotherby’s Realty.
Esse fenômeno se repete tambén fora dos grandes centros. Santos, no litoral de São Paulo, está vivendo um processo de forte especulação imobiliária – antecipando a expansão da economia por conta da exploração de petróleo na chamada camada do pré-sal.
Leopoldo Alves Arias, diretor do Grupo Mendes, conta que negociou, por R$ 14 milhões, a cobertura do edifício Prime Plaza. Ele aposta que isso é só o começo “A perspectiva é de que o mercado se mantenha aquecido por muito tempo. Afinal, ainda nem começou a entrar o dinheiro do pré-sal”, diz..
