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Criador do primeiro fundo imobiliário do Brasil conta tudo sobre o investimento

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Moise Politi explica o que são os fundos imobiliários e dá dicas do que ficar atento na hora de investir (Crédito: Divulgação)

Muitos investidores têm dúvidas sobre fundos imobiliários. Então, o MoneyPlay Podcast, programa voltado para o mundo das finanças, apresentado pelo educador financeiro Fabrício Duarte, convidou um especialista sobre o tema: Moise Politi, managing partner da REC Gestão de Recursos.

Com 40 anos de experiência no mercado financeiro, Politi foi um dos pioneiros no segmento financeiro-imobiliário no Brasil e trabalhou no Chase Manhattan Bank, BTG Pactual, Banco Pan e Banco Ourinvest. No programa, ele dá uma aula sobre fundos de investimentos imobiliários (FIIs) e dicas sobre como investir neste ativo.

>>> Assista aqui o vídeo na íntegra.

Quando Moise Politi formou-se como engenheiro civil em 1981, o mercado de construção civil estava em crise. Como tinha facilidade com números, optou por trabalhar com análise de crédito no Chase Manhattan Bank.

Lá, foi analista de crédito e gerente de contas de empresas. Depois, ele foi trabalhar em uma empresa pequena de fusões e aquisições, de onde saiu para montar seu próprio negócio de intermediação de dívidas de países em desenvolvimento aos 30 anos. Foi aí que entrou de fato na área de gestão de recursos.

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Primeiro fundo imobiliário do Brasil

Em 1997, já como sócio do Banco Ourinvest, teve a ideia de desenvolver no Brasil o mercado de fundos imobiliários. A regulamentação já existia, mas era um setor inexplorado. Depois de pesquisar o mercado americano, já bem desenvolvido, em 1999 ele e os sócios lançaram o primeiro FII para investidor pessoa física do país.

Ao todo, o fundo de investimento do Shopping Pátio Higienópolis tinha 600 investidores, principalmente familiares, amigos e colegas dos sócios e um total de R$ 49 milhões. “A pessoa perguntava o que era e a gente dizia que depois explicava”, relembra. Quando foi vendido ao BTG Pactual, em 2012, o patrimônio do fundo era de R$ 15 bilhões.

Politi atuou como associado no banco BTG, depois foi para o banco UBS ajudar a montar a área de fundos imobiliários  da companhia no Brasil. Hoje, é sócio e chefe da área de fundos imobiliários de uma gestora com R$ 3,4 bilhões de patrimônio.

Como funciona?

Segundo o especialista, o fundo imobiliário é uma maneira muito eficiente e fácil de investir em imóveis, além de ter menor risco. Em vez de concentrar todo o seu dinheiro em um único imóvel que pode ficar sem inquilino, no fundo você tem 40, 50 inquilinos em imóveis diferentes. “Além disso, a gestão é profissional e você só precisa se preocupar em receber o dividendo mensal que é isento de imposto de renda e reinvestir se quiser.”

O fundo imobiliário tem uma administração profissional de uma instituição financeira, o chamado administrador fiduciário, que detém os imóveis por conta e ordem dos investidores. Tem ainda um gestor, normalmente aquele que toma as decisões de comprar, vender ou alugar.  Quem quiser investir nessa modalidade precisa fazê-lo por meio  de corretoras ou bancos.

Tipos de FIIs

Há dois grupos de fundos imobiliários: de tijolo e de papel. No primeiro, o investidor será proprietário do imóvel, ou seja, o fundo compra um hotel, shopping, centro de logística, prédio corporativo em seu nome e tem o benefício do retorno do empreendimento – aluguel ou estadia, mais a apreciação do imóvel, porque ele é o dono. Mas um inquilino pode sair sem pagar, o imóvel depreciar e tem despesa de manutenção, então seu risco maior é maior.

Já o fundo de papel investe em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), que são tulos, valores imobiliários de dívidas de um imóvel. “É como se fosse um depósito bancário, CDB, LCI ou título de renda fixa no valor desses créditos, corrigido por algum indexador”, explica Politi. “Essa é remuneração desse portfolio.”

O que é importante saber

Entre os pontos para ficar para ficar atento quando for investir em FIIs, o especialista aponta:

1) É um investimento que serve para todo e qualquer investidor de poupança de médio ou longo prazo. “É como a poupança ou o CDB bancário: acessível e funciona para qualquer investidor, principalmente porque ele tem segurança por conta do imóvel ou do recebível.”

2) Verificar quais são os fundos que estão com deságio sobre o valor justo do portfólio. E, depois, olhar o dividendo mensal, pois ele ajuda no complemento da renda.

3) Avaliar o dividendo histórico – quanto que paga de dividendo todo mês e a consistência. Depois, olhar o que tem portfólio, como está a vacância. “Se está alta, quando alugar o rendimento deve subir no médio-longo prazo e se está 100% ocupado, a probabilidade de aumento de rendimento é baixa.”

4) Checar qual é o custo por metro quadrado de aquisição. “Se está baixo, é bom comprar

porque vai valorizar. Se está muito alto precisa avaliar a probabilidade de apreciar.”

5) Averiguar se os inquilinos são bons e vão pagar o aluguel, localização, tipo de imóvel, se vai precisar de retrofit (revitalização de construções antigas) . Todas essas informações constam nos relatórios dos fundos.

6) No fundo de CRI, é preciso olhar a distribuição geográfica dos devedores, quantos títulos tem, percentual do indexador, diversificação de risco (quanto mais diversificado, menor o risco), o long to value (divisão do valor do empréstimo dos créditos pelo valor dos imóveis. “Essa medida é muito importante na avaliação de risco, pois quanto menor, mais seguro é o portfólio.”

>>> Confira aqui todos os episódios do programa.