21/08/2020 - 13:00
Se quer segurança, invista em imóveis. Se está disposto ao risco, vá para a bolsa. Esse velho mantra, repetido à exaustão aos investidores principiantes, começa a cair em desuso no País. Em um ambiente de Selic perto do chão, a 2% ao ano, e de busca por rentabilidade segura, a demanda por Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI), títulos negociados no ambiente da B3, atingiram um estoque de R$ 120 bilhões de janeiro a julho deste ano, alta de 8,3% sobre os R$ 110,8 bilhões do mesmo período de 2019. “A diversificação das modalidades de investimento já permite conciliar a solidez com o dinamismo do mercado de ações”, disse o consultor de investimentos Gilberto Valente.
Para compreender a estrutura de funcionamento de uma CCI é preciso avaliar suas diferenças de outros investimentos, como LCI (Letra de Crédito Imobiliário). A CCI não tem cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC) e não está isenta de riscos. Ela é um título gerado a partir de créditos imobiliários a receber. Trata-se de um instrumento que reúne, em um único papel, o crédito imobiliário (decorrente de financiamento, empréstimo ou locação) e a respectiva garantia imobiliária, quando houver. Isso facilita a securitização dos ativos e reduz as taxas de juros cobradas aos clientes devido à demanda de investidores por essa modalidade. E todas essas negociações ocorrem no ambiente da B3, o que garante a segurança necessária para as partes envolvidas.
Esse crédito imobiliário pode ser referente a operações de compra e venda de imóveis ou a contratos de locação. Tome como exemplo alguém que tomou crédito imobiliário junto a uma instituição financeira para aquisição de um imóvel, no qual ele deve pagar esse crédito em 100 parcelas. Essa operação possui um devedor (o tomador do crédito) e um credor (a instituição financeira). Assim, a instituição financeira pode negociar na bolsa o que tem a receber. Dessa forma, ela emite uma CCI, na qual vende o direito de receber as parcelas desse crédito imobiliário para outro investidor. Essa triangulação não significa que qualquer um pode ir à bolsa com um contrato de aluguel da edícula ou da casa de campo. A emissão de cédulas de crédito imobiliário deve ser realizada pelo credor institucional desse crédito, como organizações financeiras, fundos de pensão, securitizadoras de créditos imobiliários ou qualquer outro credor hipotecário. Pequenos investidores pessoa física, para entrar para o clube, precisam procurar corretoras especializadas nesse tipo de operação, que, por sua vez, integrarão um fundo que possa executar a negociação na B3. Os papéis podem ser comercializados no valor total do crédito imobiliário ou em frações.
INVESTIMENTOS O avanço dessa modalidade já faz brilhar os olhos de investidores internacionais. Na última semana, a fintech Pontte, que tem a Mauá Capital, detentora de R$ 6 bilhões em ativos, como principal investidor, recebeu aporte de R$ 160 milhões de um fundo asiático, que não teve o nome revelado. Com isso, a startup especializada na oferta de crédito home equity (garantia imobiliária) e financiamento imobiliário recebeu uma injeção para acelerar seu crescimento. “Há uma demanda muito grande por transformar contratos em ativos financeiros, com crescimento de 20% ao mês desde o início do ano”, afirmou Sacha Aprile, sócio da Pontte. Segundo ele, a empresa teve um volume transacionado de R$ 4,8 bilhões em 2020, contra um total de R$ 1,7 bilhão em todo o ano passado.
O aporte recebido do fundo asiático terá três finalidades. Parte será utilizada para a operação. O restante, para alavancar a empresa com a criação de novos produtos e serviços, com foco no investimento em equipe e tecnologia. Outra parte do investimento vai assegurar capacidade financeira para fazer frente ao aumento significativo na demanda por crédito, principalmente de pequenas e médias empresas. Recentemente, a Pontte liderou um grupo que incluiu a Vórtx DTVM, a QI Tech, a Uniproof e a Mauá Capital, e desenvolveu o conceito que tornou realidade a emissão de CCIs 100% eletrônicas. A B3, na qualidade de câmara registradora e de negociação das CCIs, concedeu a autorização inédita em agosto de 2020 e isso agora passa a ser realidade para todos os participantes desse mercado. Isso significa mais agilidade e menos custos para o tomador de crédito no Brasil.
