Considerado durante muito tempo o patinho feio das aplicações financeiras brasileiras, o investimento imobiliário ganhou novo fôlego este ano e começa a atrair o interesse de grandes investidores internacionais. Nos últimos meses, fundos de pensão e outros grupos de investimento estrangeiros entraram no mercado local de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), compraram cotas de fundos imobiliários nacionais e financiaram a construção de empreendimentos no País. Na esteira deles, os fundos de pensão brasileiros, antes arredios a esse mercado, já analisam aplicações no setor. Por trás desse súbito interesse está, sobretudo, a expectativa de que o Brasil alcance em mais dois ou três anos o chamado investment grade ? uma espécie de atestado de baixo risco de crédito. Quando isso acontecer, espera-se que os imóveis nacionais se valorizem expressivamente, como se viu no México e em alguns países da Ásia em situações semelhantes.

?Agora, o Brasil é a bola da vez?, diz Fábio Nogueira, sócio da Ourinvest, grupo que reúne três empresas especializadas em investimentos imobiliários. Uma delas, a Brazilian Capital, tem hoje sob gestão R$ 680 milhões de investidores institucionais estrangeiros. São fundos de pensão americanos, asiáticos, canadenses e europeus. Entre os produtos da Ourinvest que atraíram capital de fora estão o empreendimento residencial Cores da Lapa, no Rio de Janeiro ? que recebeu R$ 40 milhões de uma fundação de previdência estrangeira ?, e um fundo imobiliário que aplica em shopping centers e lojas de varejo, com R$ 120 milhões já captados. Criada em 1998, a Ourinvest administra atualmente R$ 4,1 bilhões em operações imobiliárias. E planeja dobrar de tamanho no ano que vem.

A Rio Bravo, do ex-BC Gustavo Franco, é outra gestora que tem recebido recursos estrangeiros para operações no mercado imobiliário. Em sua última emissão de CRIs, captou cerca de R$ 200 milhões, pouco mais da metade vinda de investidores internacionais. Segundo Marcelo Michalua, diretor da Rio Bravo Crédito, além da perspectiva do investment grade, outros fatores contribuíram para que os ativos imobiliários entrassem no radar dos investidores. A legislação criada para o setor em 2004 é uma delas. A nova lei facilita, entre outras coisas, o arresto de bens dados como garantia. Outro empurrãozinho foi dado pela modernização das regras para produtos imobiliários no mercado de capitais, com a isenção de IR para pessoas físicas que investem em CRIs, fundos e letras de crédito imobiliário. E há, ainda, a queda dos juros.

Com retornos mais baixos, a renda fixa acabará perdendo espaço na carteira de alguns investidores. Entre eles, os fundos de pensão brasileiros. A Previ, fundação dos funcionários do Banco do Brasil; a Funcef, da Caixa Econômica Federal, e a Petros, da Petrobras, pretendem ampliar os investimentos no setor imobiliário nos próximos meses. Não é por acaso. No primeiro semestre, as aplicações em imóveis renderam, em média, 7,4% para esses fundos, contra 7,2% das aplicações em renda fixa.

Além dos fundos de pensão, empresas internacionais de investimento em participações também estão apostando em imóveis no Brasil. O Carlyle, um dos maiores fundos americanos de private equity, com George Bush pai entre seus conselheiros e uma montanha de US$ 15 bilhões disponível para novos investimentos, prepara o desembarque no País e tem o segmento imobiliário como prioridade. Um executivo da própria Brazilian Capital é cotado para liderar as operações no Brasil. De modo semelhante, a Equity International, do investidor americano Sam Zell, associou-se ao empresário brasileiro Carlos Betancourt, sócio do banco Pátria, para criar a Bracor. O objetivo é investir US$ 200 milhões, até 2008, em empreendimentos corporativos, como prédios de escritórios, galpões industriais e shopping centers.