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Caminho aberto para os lucros

Juros baixos e expectativa de crescimento da economia incentivam os ganhos dos fundos imobiliários. Saiba o que os especialistas recomendam

Crédito: Jonne Roriz/AE

Avenida Faria Lima: escritórios de alto padrão são os mais promissores em 2018 (Crédito: Jonne Roriz/AE)

Os fundos imobiliários costumam ser a primeira parada no caminho do investidor que deixa o conforto da poupança e da renda fixa e parte em busca de aplicações mais sofisticadas. Suas cotas, negociadas em bolsa como se fossem ações, associam a solidez dos imóveis à isenção de impostos. No ano passado, os administradores de recursos lançaram 26 novos fundos, captando R$ 5,2 bilhões. Em 2018 esse movimento deverá crescer. A expectativa dos especialistas é que os lançamentos possam chegar a R$ 10 bilhões, quase o dobro do ano passado. Os novos fundos aumentam a liquidez desse mercado, o que garante mais segurança ao investidor. Se precisar resgatar o dinheiro, ele não terá de vender suas cotas barato para achar um comprador.

Esse desabrochar do mercado foi justificado pela queda das taxas de juros. O Banco Central (BC) reduziu a taxa Selic para 6,75% ao ano antes do Carnaval, o menor patamar da história. Isso estimula os fundos imobiliários de duas maneiras. Além de torná-los mais rentáveis em relação às demais alternativas de renda fixa, a queda dos juros estimula a economia, o que eleva o retorno dos imóveis em geral. “Esses fundos são a melhor opção para quem quer dar o primeiro passo para além da renda fixa”, diz Lucas Stefanini, analista da corretora Guide Investimentos.

Shopping Center: o aquecimento do consumo em 2018 vai elevar os ganhos do varejo. Isso aumenta a rentabilidade dos fundos que investem em ativos reais, como centros de compras, edifícios corporativos ou galpões (Crédito:Epitácio Pessoa/Estadão Conteúdo/AE)

Os fundos imobiliários se dividem em três categorias: ativos reais, títulos com base imobiliária e fundos de fundos. Os preferidos dos investidores são os do primeiro tipo, os chamados “fundos de tijolo”, que rendem em média 8% ao ano. Eles compram ativos reais, como edifícios corporativos, hotéis, galpões de empresas e participações em shopping centers, e representam cerca de metade da indústria. Segundo Stefanini, os fundos desse tipo que investem em edifícios comerciais de alto padrão em São Paulo são os mais promissores para este ano.

Não é por acaso. A economia deve crescer 2,7%. As empresas vão lucrar mais, e devem ampliar suas atividades e ocupar mais espaço. Segundo estimativas da consultoria Cushman & Wakefield, especializada no segmento, a taxa de vacância dos escritórios de alto padrão em São Paulo, hoje em elevados 23,4%, deve cair para 12,4% até 2021. “Com a taxa de vacância menor, o preço dos aluguéis corporativos tende a subir, o que aumenta a rentabilidade desses fundos”, diz Bruno Nardo dos Santos, sócio da gestora de recursos independente RBR Asset. No caso dos shoppings, o aquecimento do consumo eleva a receita com aluguéis. “A retomada da economia e o aumento da renda beneficiam esse segmento”, diz Santos.

Primeiro passo – Lucas Stefanini, da Guide: “Fundos imobiliários são a melhor opção para quem quer dar o primeiro passo para além da renda fixa.“

É possível observar esse movimento na prática. Principal recomendação da Guide, o fundo CSHG JHSF Prime Offices possui dois prédios comerciais no bairro do Itaim, na zona Sul de São Paulo, os edifícios Metropolitan e Platinum. Na média, 93% de seu espaço está alugado. Em dezembro, o CSHG distribuiu um dividendo extra de R$ 7,50 por cota, que valia R$ 1.450. “Além do dividendo dos aluguéis, o fundo de tijolo possibilita um eventual ganho de capital com a valorização dos imóveis, o que é interessante no longo prazo”, diz Vitor Bidetti, sócio da gestora de fundos imobiliários Brei.

Bidetti adverte, porém, que os fundos dedicados a ativos reais são mais arriscados. Suas cotas podem se desvalorizar com a desocupação do imóvel, que vai deixar de render, ou com uma queda do preço do imóvel. “O investidor que busca maior previsibilidade deve preferir os fundos que investem em títulos imobiliários, que têm uma dinâmica mais próxima da renda fixa”, diz ele. Esses fundos, que rendem em média 8,7% ao ano, investem em títulos como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) ou os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). São os menos arriscados do segmento. Eles também ganham com os juros baixos, que estimulam os bancos a conceder empréstimos imobiliários,. “O crédito imobiliário representava 1,5% do Produto Interno Bruto (PIB) em 2004, e hoje esse percentual subiu para 10%”, diz Bidetti. “Esse percentual pode chegar a 20% em dez anos se os juros permanecerem baixos”.

Previsibilidade – Vitor Bidetti, da Brei: “O investidor que busca maior previsibilidade deve preferir os fundos que investem em títulos imobiliários.”

Quais os riscos de investir em fundos imobiliários? Não se espera uma forte alta dos juros nem uma economia na retranca como em 2015 e 2016, mas os especialistas temem os efeitos da instabilidade política. “Sem a aprovação da reforma da Previdência, o BC pode começar a elevar os juros logo após a eleição”, diz Carlos Pedroso, economista-chefe do Banco de Tokyo Mitsubishi UFJ. Para ele, a taxa deve encerrar 2018 a 7,25%, e subir gradualmente, até atingir 8% ao ano. “Além das incertezas em relação ao processo eleitoral, temos de considerar um possível impacto do ajuste monetário nos Estados Unidos na nossa atividade”, diz.

Mesmo em meio à conjuntura menos otimista, Bidetti acredita que há espaço para a expansão dessa indústria. “Uma taxa de juros a 8% ainda estimula o investimento no longo prazo, em especial no crédito imobiliário”, diz. A indústria de fundos imobiliários tem patrimônio de R$ 61,9 bilhões e há ainda muito espaço para crescer. “Hoje temos um número recorde de 116 mil investidores. As gestoras estão se comunicando melhor com os clientes e exigindo maior transparência dos administradores, o que estimula ainda mais a expansão”, diz Santos, da RBR Asset.

Apostar na boa administração do gestor é uma opção para aqueles que ainda não se sentem preparados para ir até a Bolsa e escolher uma carteira. Para eles, a terceira categoria de fundos – que compra cotas de outros fundos – é opção. Eles rendem, em média, 8,9% ao ano. “Indicamos para o investidor que não tem tempo para acompanhar de perto os movimentos do mercado”, diz. Santos.