Finanças

Alicerces comprometidos

Alta dos juros e da inflação reduz o interesse dos bancos na concessão de financiamentos imobiliários.

Crédito: Istock

Concorrentes em quase tudo, Itaú Unibanco e Bradesco estão concordando em um ponto: cliente que chega na agência pensando em solicitar um crédito imobiliário é menos bem-vindo do que há alguns meses. Considerado pelos bancos como um instrumento imbatível para tornar os clientes mais fiéis devido ao porte grande e ao prazo longo, o crédito para a compra da tão sonhada casa própria está sendo visto com reservas pelo sistema financeiro.

Apesar de frisarem que a inadimplência de suas carteiras permanece sob controle, o presidente do Itaú Unibanco, Milton Maluhy Filho, e o do Bradesco, Octávio de Lazari, fizeram comentários semelhantes sobre as perspectivas negativas para esse financiamento devido à alta da taxa Selic.

As razões são simples. Juros mais altos elevam o valor das parcelas. Como esses créditos são longos, podendo chegar a 30 anos, o impacto no bolso do devedor é pesado. Por isso, a concessão de crédito imobiliário com recursos da poupança vem perdendo força nos últimos meses. Em março, o recuo chegou a quase 20% ante igual mês de 2021, movimentando R$ 14,8 bilhões, conforme dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Foram financiados 63,6 mil imóveis, 23% a menos na comparação anual.

Divulgação

“O efeito da variação da Selic no crédito imobiliário para a pessoa física é menor do que nas demais linhas de financiamento” Luiz França presidente da Abrainc.

Segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a procura por imóveis residenciais no Brasil vem caindo devido tanto à alta dos juros quanto à elevação dos preços do setor. Segundo o presidente da Abrainc, Luiz França, essa alta é mitigada porque a taxa dos financiamentos imobiliários é atrelada à remuneração das cadernetas de poupança, que não sobe na mesma proporção da Selic.

Segundo França, as regras do financiamento estabelecem que quando a taxa Selic chega a 8,5% ao ano, os juros do crédito imobiliário são limitados por um teto, atualmente calculado pela Taxa Referencial (TR) mais 9,9% ao ano. Há tempos que a TR está em zero, por isso o teto efetivo são os 9,9%. taxa do aplicador. “O efeito da variação da Selic no crédito imobiliário para a pessoa física é menor do que nas demais linhas de financiamento”, disse França. “A Selic aumentou muito, mas a taxa do crédito imobiliário não subiu na mesma proporção.”

RESTRIÇÕES Apesar do otimismo da Abrainc, o pessimismo prevalece do outro lado do balcão. Para o advogado especialista em direito imobiliário, Marcelo Tapai, quem aproveitou o tsunami de lançamentos há três anos e comprou imóveis na planta terá problemas. “O comprador fez uma proposta lá atrás, mas o negócio só vai se confirmar quando o financiamento na conclusão da construção do imóvel for aprovado”, disse Tapai. O problema é que, desde então, a situação mudou, não necessariamente para melhor. “A pessoa fez uma simulação e viu que dava para pagar, mas a elevação da Selic de 2% para 12,75% muda a conta e haverá problemas.” Para piorar, há ainda a correção mensal do saldo devedor pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC). Em 12 meses, a correção foi de 14%, acima da inflação oficial e da variação da maioria dos salários.

Divulgação

“Há um claro desequilíbrio contratual entre vendedor e comprador de imóvel, o que dará margem a contestações judiciais” Marcelo Tapai especialista em direito imobiliário.

Na avaliação do advogado, o comprador enfrenta um problema adicional. Em 2018, no apagar das luzes da gestão de Michel Temer, o setor imobiliário pressionou o Congresso e aprovou a regra do distrato. Pela nova lei, a incorporadora tem de devolver só 50% do valor pago em caso de desistência do comprador. Porém, diz Tapai, na prática o desistente recebe menos, pois outras taxas, como a corretagem, não são devolvidas.

Um cálculo mostra o tamanho da perda. Suponha o caso do comprador de um imóvel de R$ 500 mil que paga R$ 100 mil à incorporadora e depois vá batalhar um financiamento. Se não conseguir o crédito e tiver de desistir, ele perderá R$ 50 mil pagos, mais R$ 25 mil de taxa de corretagem. Cerca de R$ 75 mil serão perdidos. Para Tapai, hé brigas no Judiciário à vista. “A base da discussão é um claro desequilíbrio contratual”, disse.