Negócios

A era dos compactos

O que fez construtoras investirem em imóveis de até 45m²? Nos últimos 12 meses, mais da metade das vendas de apartamentos em São Paulo tinha metragem pequena

Novo espaço: Fabrício Mitre (detalhe), presidente da construtora Mitre Realty, diz que vai dedicar 20% dos novos empreendimentos aos apartamentos compactos, como o Haus Mitre Butantã (acima), que tem unidades de 37 m²

Quem olha de relance um folheto de propaganda de um imóvel, pode não ter percebido uma mudança importante no modelo das plantas. Se antes os papéis estampavam apartamentos espaçosos de dois a quatro dormitórios, agora a estratégia de venda das incorporadoras do país é outra: os imóveis compactos. Até o ano passado, o público-alvo da construtora Mitre Realty, que atua há 55 anos no mercado imobiliário, era preferencialmente de famílias de alta renda, com interesse em apartamentos de ao menos oito cômodos na capital paulista. A crise do setor fez a empresa mudar os planos. A partir de agora, 20% de todos os novos empreendimentos serão dedicados aos apartamentos de até 45 m². “Os investidores perceberam que há uma procura por unidades menores e, por isso, fazem a compra no lançamento pensando na locação”, diz Fabrício Mitre, presidente da construtora, ressaltando que a tendência de buscar apartamentos menores, visando a mobilidade, uma vida econômica e prática, já ocorre em países desenvolvidos. “Agora, vemos um amadurecimento no mercado brasileiro”.

A estratégia vem se mostrando acertada. No fim de setembro, o projeto Haus Mitre, no Butantã, bairro da zona Oeste de São Paulo, vendeu, em menos de cinco horas, todas as 140 unidades de estúdios disponíveis com previsão de entrega em 2021. “Faz muito tempo que eu não via um movimento de vendas como esse”, diz Adevair Gois, corretor que coordenou o processo de vendas. “Voltamos ao patamar de cinco anos atrás.” Entre 2008 e 2013, o mercado imobiliário brasileiro viveu uma fase de valorização. Mas o fim do boom do setor veio no ano seguinte, quando as vendas de imóveis despencaram 40%. “Quando a economia mostrou sinais de enfraquecimento, o mercado de trabalho começou a desacelerar e o acesso ao crédito imobiliário ficou mais restrito”, afirma Bruno Oliva, economista da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

Reduzido: o Novo Higienópolis, empreendimento com apartamentos de 10 m2 (acima) a 77 m2, é uma das apostas da Vitacon, do CEO Alexandre Frankel

A percepção era a de que o setor caminharia para o fundo do poço. Em parte, essa realidade se confirmou. As vendas ainda estão em baixa. Mas há uma exceção: os imóveis de pequena metragem. No ano passado, 18,3 mil apartamentos com menos de 45 m² foram lançados na Grande São Paulo. Para efeito de comparação, esse número não passava de 4 mil unidades em 2009. Em vendas, os estúdios respondiam por menos de 8% do total naquela época. Hoje, ultrapassaram 50%. “Há um crescimento muito forte de pessoas morando sozinhas, sejam idosos, estudantes, solteiros ou divorciados, o que fez aumentar a oferta de imóveis nessa tipologia”, diz Flavio Amary, presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). “E o mercado só produz o que existe de demanda para ser atendida.” Dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) embasam esse cenário: em dez anos, houve acréscimo de 4,4 milhões de brasileiros vivendo sozinhos, sendo a maioria dessas pessoas com mais de 50 anos. Segundo Amary, as vendas dos apartamentos compactos impulsionaram bons resultados no setor, que registrou a primeira alta em 2017 após três anos de queda.

Outros fatores também ajudam a compor o quadro. O preço, a localização e a as áreas de lazer fazem parte dos atrativos que provocaram mudanças no perfil do comprador. Até julho deste ano, 58,7% de todos os imóveis vendidos em São Paulo possuíam metragem reduzida. Um dos empreendedores por trás desse mercado é Alexandre Frankel, fundador e presidente da Vitacon, construtora especializada em imóveis compactos. Só para se ter dimensão do mercado, dois empreendimentos lançados este ano na capital tiveram todas as unidades de 45 m² vendidas no fim de semana de lançamento. A Vitacon entregou mais de 52 prédios com esse perfil. No total, foram 8 mil unidades.

A expectativa é lançar mais 2,1 mil apartamentos distribuídos em nove torres até o fim do ano. “Os imóveis de metragem elevada, que era o padrão de antigamente, já não fazem mais tanto sentido”, diz Frankel. A estratégia do empresário é investir em terrenos próximos de transporte público para facilitar a mobilidade de quem compra esse tipo de apartamento. Além disso, ele trocou o espaço interno da residência por uma oferta maior de serviço nas áreas comuns do edifício. “O grande diferencial dos compactos é que eles oferecem uma série de opções coletivas, como lavanderia, ferramentas, sala de jantar e espaços de coworking, que não precisam estar mais dentro da residência. As necessidades de consumo mudaram”, afirma Frankel.

Flavio Amary, presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo: “O mercado só produz o que existe de demanda para ser atendida”

As facilidades oferecidas nesses empreendimentos atraíram Carlos Caporal, de 52 anos. O empresário trocou um imóvel de 65 m² por três de 37 m² na região oeste de São Paulo. São apenas 3 de minutos de caminhada até a entrada principal da estação Butantã do metrô. “Eu não conhecia esse modelo de imóvel. O que mais me motivou foi toda a funcionalidade que o prédio oferece e a estrutura no entorno”, diz Caporal. “Em termos de investimento, fica muito mais fácil fazer negócio com um apartamento de um dormitório do que com outro de dois ou três”.

Assim como o empresário, quem tem plano de alugar o imóvel ao receber as chaves encontra um momento de boas oportunidades. O valor de locação de apartamentos de um dormitório em São Paulo está em alta. Em agosto, o rendimento obtido com o aluguel bateu 5,8% em 12 meses, segundo a Fipezap. O projeto Luminus, da Mar Incorporações, no bairro Jardins, é um exemplo. “Pelo menos metade das nossas vendas foram para investidores”, diz Alexandre Suarez, sócio-diretor da Mar. “Nós só conseguimos fugir da crise porque enxergamos uma demanda reprimida de apartamentos desse porte em bairros mais antigos da cidade.” Com previsão de entrega para outubro de 2020, 60% das unidades do Luminus foram vendidas em cinco meses.

O aumento de oferta dos imóveis nanicos na maior cidade do País é impulsionado pelo preço elevado dos apartamentos espaçosos. Naturalmente, no caso dos compactos, o valor também é menor. Um levantamento com base nos anúncios do site Zap Imóveis, feito a pedido da DINHEIRO, mostra que o preço médio do metro quadrado de apartamentos com até 45m² é cerca de 37% mais barato em relação àqueles com tamanho entre 45 m² e 90 m². A cidade de São Paulo, segundo a sondagem da Zap, soma a maior quantidade de ofertas de apartamentos tipo estúdio. “Quanto mais urbanizada for uma cidade, maior é a procura por habitações em áreas centrais e lotadas de facilidades”, diz José Augusto Aly, arquiteto e professor de urbanismo da Universidade Mackenzie. “É inegável essa transformação no País e ainda há um potencial enorme dos imóveis menores para ser explorado. Pelo menos para os empreendedores, os estúdios são uma mina de ouro.” É fato que o sucesso dos empreendimentos compactos já marca uma nova era na geração de imóveis. O empurrão foi dado. Resta saber se, com tantos empreendimentos no cardápio, a demanda veio para ficar.