02/11/2017 - 19:00
Quem olha pela primeira vez para o paulistano Alexandre Lafer Frankel dificilmente o identifica como um empresário bem-sucedido da construção civil, um setor dominado por homens de cabelos brancos, terno e gravata. Mas as aparências enganam. Dono da incorporadora Vitacon, sempre usando roupa ao estilo esporte-fino, com camisa polo, calças jeans e sapatênis, Frankel incorpora um novo estilo de gestão no mercado imobiliário. Ele aposentou o carro há 12 anos. Prefere bicicleta, aplicativos como Uber e Cabify ou até a velha carona. “Não consigo mais me imaginar tendo um carro próprio”, afirmou o empresário à DINHEIRO, na sede da empresa, em São Paulo. “Isso me traz paz de espírito.”
Esse modo de vida está diretamente relacionado ao seu negócio. Aos 40 anos, ele simboliza uma geração que está mudando a cara do mercado imobiliário, trazendo conceitos novos e buscando corresponder às demandas dos consumidores das grandes cidades brasileiras. Com apenas oito anos de existência, a empresa caminha para ser a terceira maior construtora da capital paulista neste ano, atrás apenas de gigantes como Cyrela e MRV. Entre janeiro e outubro deste ano, a Vitacon lançou empreendimentos no valor geral de vendas de R$ 525 milhões, e pretende atingir R$ 700 milhões, até dezembro. Já entregou 45 prédios e tem 11 em desenvolvimento.
Tome o exemplo de um empreendimento da incorporadora Vitacon na rua Capote Valente, próximo da avenida Rebouças, no bairro de Pinheiros, em São Paulo. Nos 31 dias de outubro, as 400 unidades do projeto foram vendidas, com previsão de entrega para 2019. “Alguns interessados me procuraram para saber se tinha alguma forma de comprar, mas não sobrou nada”, disse Frankel. Mas quem observa o perfil do lançamento com uma visão tradicional do mercado não entenderá como uma empresa iniciante pode estar desbancando gigantes com décadas de atuação e com ações negociadas na bolsa de valores. Os menores apartamentos do projeto possuem 32 m² de área. O conceito é trocar espaço interno dos apartamentos por serviços nas áreas comuns dos prédios.
No empreendimento em Pinheiros, que é uma nova referência para a empresa, há espaço para coworking, carro compartilhado, lounge, cozinha comunitária e até uma horta urbana. Na cobertura, ao lado da piscina ao ar livre, uma arquibancada permite aos moradores observarem a cidade de cima. Com tudo isso, a falta de espaço interno é compensada por serviços compartilhados. De fato, o custo por espaço nas unidades da empresa costuma ficar acima da média de cada região, e nos bairros mais nobres supera os R$ 10 mil por metro quadrado. A última inovação da empresa são os apartamentos de 10 m², que serão vendidos por R$ 99 mil, em um prédio no bairro de Santa Cecília, no Centro de São Paulo. “Isso só foi possível por causa da evolução da tecnologia de compactação”, diz Frankel.
Cada centímetro conta. Há sofá-cama, uma parede com espelho que vira mesa e um degrau que serve para guardar tênis. Definitivamente, não é para tem um espaço privado entre as suas prioridades para viver bem. A filosofia desses projetos é baseada no fato de que as pessoas estão mais preocupadas em morar próximas do trabalho, de estações de metrô e em regiões mais nobres da cidade do que em ter uma sala de estar grande. “Somos contra os prédios beges, padronizados. Na cidade inteira, todos parecem iguais”, afirma Frankel. “Não vendemos tijolos, mas tempo de vida. Fundei a Vitacon pensando não só em soluções de moradia, mas para resolver problemas de trânsito.”
O empresário da Vitacon tem se destacado dessa nova geração de empreendedores pelo porte que a sua empresa atingiu em tão pouco tempo. Mas ele está longe de ser o único. Os representantes desa nova onda trazem uma nova visão para o mercado, em comparação com os construtores mais conhecidos, controladores de empresas com décadas de atuação, como MRV, Cyrela, Rossi Residencial, Tecnisa, Gafisa, Eztec e Helbor, entre as que possuem ações negociadas na B3. Um dos sobrenomes destacados dessa nova leva de empreendedores demonstra uma clara mudança geracional. A Huma Desenvolvimento Imobiliário foi fundada em 2011 por Rafael Rossi, hoje com 37 anos, um dos trigêmeos de João Rossi, fundador da Rossi Residencial.
O conceito dos seus projetos também privilegia a boa localização em detrimento dos grandes espaços. O objetivo da empresa é focar nas unidades entre 45 m² e 65 m² de área construída, com um cuidado com a sustentabilidade, bastante luz e ventilação natural, e uma boa integração com a cidade. Uma das marcas de seus empreendimentos é o recuo no andar térreo em relação à rua, para criar um jardim aberto. E se destaca pelo cuidado arquitetônico, como no recente Huma Klabin, na região da Chácara Klabin, em São Paulo. São duas torres interligadas por um poço de elevador, com um jogo de vazios e concreto, num estilo que lembra o brutalismo paulistano do consagrado arquiteto Paulo Mendes da Rocha. Outras obras estão de andamento no bairro do Itaim. “Sem dúvida, esses empreendimentos dão uma nova cara para toda a região.”
A nova geração de líderes da indústria da construção não se limita em propor apartamentos nanicos e moderninhos no entorno de estações de metrô. O curitibano Alfredo Gulin Neto, hoje com 30 anos, assumiu em 2015 o comando da AG7, construtora fundada pelo pai, Alfredo Gulin Filho, com a proposta de sofisticar seus projetos, em vez de simplificar. É sob seu comando que está sendo construído o edifício mais luxuoso da capital paranaense, batizado de Ícaro, que ficará pronto em fevereiro de 2019 com apartamentos de R$ 12 milhões. “Antigamente, na época em que meu pai fez dinheiro no mercado da construção, o negócio era empilhar tijolo e vender apartamentos, sem dar muita atenção aos detalhes”, afirma Gulin Neto. “Hoje, esse modelo não funciona mais. O que dá certo é criar uma marca, lapidar a reputação, entregar um propósito para o projeto”, acrescenta o empresário, que fechará o ano com R$ 70 milhões em faturamento. Neste ano, ele entregou o edifício Mandala, vencedor do 20º Prêmio Master Imobiliário, uma espécie de Oscar do setor, pela inovação de seu projeto e arquitetura. Para 2018, a AG7 projeta superar a marca de R$ 100 milhões em receita.
A consolidação dos jovens empreendedores na construção civil começou a ocorrer de forma mais intensa com a ascensão ao mercado de consumo dos novos clientes, pertencentes às chamadas Geração Y e Millenials, nascidos após a década de 1980. Tanto é que Gulin Neto diz ter sofrido uma certa resistência de seu pai em algumas de suas ideias. “Como meu pai apanhou mais com as crises brasileiras nas últimas décadas, é mais avesso ao risco, naturalmente”, reconhece. Mas ele acabou convencendo. Para projetar o Ícaro, contratou o renomado arquiteto Arthur Casas e ajudou a definir algumas características inéditas no mercado imobiliário local, como sacadas e janelas monumentais. “A maior sofisticação de nossos projetos gerou um aumento significativo do valor do metro quadrado, que passou de R$ 11 mil, em média, para algo entre R$ 15 mil e R$ 16 mil, atualmente. São fatores que se tornam determinantes no sucesso do empreendimento.”
MENOS É MAIS Há, de fato, uma série de fatores que impulsiona o sucesso dos empreendimentos dessa nova geração. Um delas é o alto preço dos terrenos em cidades grandes, como São Paulo, que tornaram os apartamentos espaçosos um luxo para poucos. Nesse cenário, as pessoas parecem mais interessadas em pagar por outros benefícios. Uma pesquisa realizada pelo Instituto Datafolha, em agosto deste ano, apontou que oito em cada dez moradores da capital paulista preferem abrir mão de viver num imóvel espaçoso para estar numa boa localização. Em 2008, apenas 22% das unidades residenciais possuíam menos de 50 m² de área.
Neste ano, já representam 51% dos lançamentos, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). Com isso, a área média útil caiu de 45,3 m², em 2008, para 35,1 m², neste ano. Quando empresas como Vitacon e Huma começaram a atuar, o foco estava nos jovens executivos, solteiros. Mas agora percebem uma mudança geral do público.“Nos diziam que éramos uma empresa de nicho”, afirma Frankel.“Agora, como estamos entre as maiores em lançamentos, não dá mais para dizer isso. O nosso conceito é o novo padrão.” A média etária do cliente da Vitacon tem 38 anos, segundo a empresa. Metade dos compradores são solteiros e o restante são pequenas famílias. O núcleo familiar está mudando, diz. Há, por exemplo, casas com filhos rotativos, que alternam o tempo com o pai e com a mãe.
O problema desses desejos é que mudam de acordo com o tempo. As pessoas trocam de trabalho com mais rapidez, aumentam e diminuem o tamanho de suas famílias. Com isso, o tão famoso sonho da casa própria, um desejo comum a quase todo brasileiro, vai dando lugar à vontade de viver bem, nem que for por aluguel. Por isso, a revolução dos empreendedores não está apenas nas incorporadoras. Uma companhia, como a startup QuintoAndar, está fazendo sucesso ao facilitar a locação por parte das pessoas. “Não faz mais sentido as pessoas ficarem décadas pagando um apartamento, com as taxas de juros tão altas, e depois precisarem trocar de moradia, quando mudar de emprego”, diz o mineiro Gabriel Braga, CEO e confundador do QuintoAndar. A empresa surgiu de uma ideia do empresário de 35 anos e o seu colega da Universidade Stanford, na Califórnia, o conterrâneo André Penha, de 37 anos.
Ambos sofreram com as dificuldades de alugar um apartamento quando mudaram de suas cidades, e agora querem facilitar para pessoas de perfil parecido. A ideia é controlar toda a cadeia do aluguel. O proprietário anuncia o seu imóvel no QuintoAndar, obedecendo a padrões de informações detalhadas e fotos produzidas por profissional contratado pela empresa. Por sua vez, o inquilino aluga sem precisar de fiador. O QuintoAndar garante o pagamento dos aluguéis, mediante a comprovação de renda. Uma apólice de seguro-fiança da BNP Paribas garante o pagamento por até 30 meses. Todo o processo é realizado pela internet e requer apenas a assinatura digital dos envolvidos, sem a necessidade de idas ao cartório.
A startup ganha dinheiro como uma imobiliária, cobrando um percentual de 8% do valor da locação. “O proprietário ganha porque consegue alugar mais rápido e tem uma renda de 6% a 20% maior com isso”, diz Braga. “Ganhamos dinheiro por resolver um problema real das pessoas.” O modelo já atraiu R$ 70 milhões de investidores, quase todos eles com passagens pela Stanford, a grande formadora de talentos do Vale do Silício. Esse valor deve ajudar a empresa, que atua nas regiões de São Paulo e Campinas, a ampliar a sua abrangência e, além disso, se manter na ponta das inovações. A nova geração tem agora esse desafio, de continuar antecipando tendências e criar inovações. Até que as próximas invenções no estilo de morar mudem de novo o mercado.
