10/03/2017 - 19:00
Mercado financeiro e conjuntura econômica iniciaram 2017 em clima de romance. Em pouco mais de dois meses, os prognósticos de inflação melhoraram. O último relatório Focus do Banco Central (BC) indicava uma projeção de 4,87% para o IPCA de 2017, levemente acima da meta. Nove semanas depois, a estimativa havia recuado para 4,36%. Um recuo modesto, é verdade, mas para baixo do centro da meta. As expectativas para os juros no fim do ano encolheram de 10,25% para 9,25% ao ano, voltando a um dígito pela primeira vez desde 2014. Nesse cenário em que a economia parece estar se arrumando, os preços dos fundos imobiliários subiram. Em alguns casos, a alta acumulada em 12 meses chegou a 58% (veja a tabela ao final da reportagem).
Na média, o índice Ifix, que reúne as cotas dos principais fundos imobiliários negociadas em bolsa, subiu 9,3% desde o fim de 2016, acima dos 7,2% do Índice Bovespa. Essa alta é sustentável? E, mais importante, como aproveitá-la? Para desvendar a alta é preciso entender as duas características mais importantes dos ativos imobiliários. A primeira é que imóveis custam caro. A segunda é que leva tempo para construí-los. “O setor é intensivo em capital, os prazos são longos e a alavancagem das empresas tende a ser elevada”, diz Vitor Bidetti, sócio fundador da gestora de fundos imobiliários Brei. “Por isso, qualquer oscilação na taxa de juros tem um impacto profundo sobre a rentabilidade dos ativos, e isso se reflete instantaneamente nas cotas dos fundos.”
A grande maioria dos fundos hoje negociados na Bolsa foi lançada entre 2012 e 2014, anos de euforia no mercado imobiliário. Os lançamentos se multiplicavam, tanto de prédios residenciais quanto de edifícios corporativos de alto padrão. As lajes corporativas mais sofisticadas, seja pela localização ou pela qualidade da construção, chegavam a ser vendidas a R$ 20 mil por metro quadrado – e os compradores foram, principalmente, fundos imobiliários. Tempos depois, os cotistas amargaram prejuízos. “Esse preço chegou a cair para R$ 5 mil por metro no pior momento da crise, em 2016”, diz Bidetti. As cotas dos fundos, claro, acompanharam esse retrocesso. Segundo Bidetti, a média agora avançou para uma faixa ampla entre R$ 12 mil e R$ 15 mil, e essa recuperação sustentou a alta recente.
Pelas contas de Raul Grego Lemos, analista de fundos imobiliários da empresa Eleven Financial, os proprietários de imóveis corporativos tiveram de reduzir o valor cobrado pelos aluguéis durante 2015 e 2016 para manter os inquilinos e evitar a vacância. Agora, diz Lemos, esse movimento de compressão de preços se encerrou. Na média, o valor cobrado pelos aluguéis ainda não começou a subir, mas ele avalia que esse movimento será mais perceptível nos próximos meses. “O reajuste e a renegociação dos contratos de aluguel devem aumentar os dividendos pagos pelos fundos”, avalia. Com uma ressalva. Segundo Lemos, a crise orçamentária do Estado do Rio de Janeiro deverá retardar a retomada do mercado imobiliário carioca. “Devemos observar um movimento de empresas migrando do Rio para São Paulo”, diz ele.
André Freitas, sócio fundador da gestora Hedge Alternative Investments e ex-diretor do Credit Suisse responsável por fundos imobiliários, diz estar um pouco menos otimista. Para ele, o cenário macroeconômico, que compreende inflação e juros, está mais arrumado do que há dois anos. No entanto, os fatores microeconômicos que influenciam as cotas dos fundos, como a demanda de novos locatários e o aumento da oferta de imóveis à disposição das empresas, não mostram sinais tão firmes de recuperação. “A alta dos fundos foi como um vento de popa, que empurrou todos os navios, mas essa influência está perto de acabar”, diz ele. Interessado? As recomendações dos especialistas continuam as mesmas. Prefira fundos que investem em vários imóveis, pois isso diversifica o risco. Se quiser mais segurança ainda, opte pelos fundos de fundos, que investem em várias carteiras e estão menos sujeitos a oscilações bruscas.
